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2018年下半年房地产市场展望
2018年即将过半,在过去的半年内,中国房地产市场在调控的主基调下呈现出新的市场特征。6月29日,贝壳研究院(原链家研究院)发布《2018年下半年房地产市场展望》,对上半年调控政策进行全面梳理,分析解读调控下的市场表现并预测下一步市场走势。
报告指出,从政策端看,本轮调控力度空前,但市场对于调控的“抵抗力”逐渐增强。此外本轮调控对需求端抑制初见成果的同时也抑制了市场供给。
从市场端看,2017年3月密集调控以来市场经历了大幅降温—低位企稳—向上修复三个阶段,当前阶段市场热度和调控前仍然处于低位,市场整体处在平稳复苏状态。
从成交数据来看,2018年前5月成交量环比2017年后5月增加21.8%,前五个月月均成交量是2017年3月的一半。报告预测行政性管制政策短期内难以退出,下半年全国二手房市场将进一步分化,上行动力弱于下行压力。
行政性调控短期仍然难以退出
尽管当前房地产市场调控面临一些短板问题,但贝壳研究院认为短期内行政性调控仍然难以退出。报告指出,行政调控的退出一般要基于三方面考虑,一是市场基本呈现稳定状态,大幅涨跌风险可控;二是,居民购房杠杆健康稳定,可有效控制;三是,市场长效机制形成并能顺利衔接,而目前三方面条件均未成熟。
首先,从目前全国数据来看,重点城市中除个别城市房价趋稳之外,其他大部分城市房价仍然有较快的上涨态势;其次,国内部分城市居民购房杠杆风险较高。据统计,全国个人住房贷款余额与城镇居民年可支配收入比值由2011年的44%快速上升到74%,我国部分核心城市的收入对房贷月供覆盖率仍然较高。最后,由于长效机制尚待研究,出台执行还需一段过渡期,所以有效且可持续的机制尚在形成过程中。
无论是从政策考量还是从市场出发,至少到明年上半年,行政性管制政策暂时难以退出,且需求端政策维持紧缩的态势。
自“3·17”调控始,全国范围的调控再次拉开序幕。据贝壳研究院统计,截止目前全国已经有73个城市出台了135条相关政策。本轮不仅范围大、频率高且不断加码。以抑制房价“过快上涨”为导向的调控从一线、强二线城市向弱二线及部分三四线城市蔓延,且各城各地均采取了“因城施策”,与以往的调控相比呈现不同的手段和特点。
严控一年有余,报告分析指出,市场经历调整下行之后,效果已逐步趋弱。以北京为例,本轮调控中北京的政策力度最强,房价累计跌幅达14%,之后逐步修复趋稳,调整周期较2008年、2011年两次下行周期更短。
此外,本轮周期中市场供给明显减少。由于调控期间市场行情瞬息万变,各地开发商拿地态度更加谨慎,重点城市房地产开发活跃度及新房供应量明显下降,住宅新开工面积、住宅竣工面积双双下跌。据统计2018年前5月全国住宅竣工面积同比下降12.8%,相较去年已经出现累计持续下降。此种情况导致房地产市场需求不断向二手房市场转移,新房项目发展动力不足。
责任编辑: tll
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