房地产企业的多元化转型

一块面包，卖不出去或不想卖，就想捂着，捂着捂着就坏了。可要是一块地，捂着捂着地就升值了。一瓶水，今天卖1块钱，明天卖1块5，后天卖2块，越卖越贵，可能吗？当然不可能，但把水换成房子就可能了。有没有发现，用开发商的思维去做其他行业，都很滑稽。不过，滑稽的事情越来越多了。

2012年，万科创始人王石说：谁要是多元化，就算我死了，我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。不过，王石的继任者并未打算听从王石的骨灰盒建议。

2012年底，已经稳坐多年行业老大的万科开始转型提出城市配套服务商战略，从一家专注于住宅开发的公司，开始将业务触角延伸到商业、物流、文旅、投资、教育、养老、酒店、滑雪度假、长租公寓等各个领域。

为了迎合多元化发展，万科更是推出“适错”和“赛马”机制刺激新业务的开展。广深区域的张纪文提出“八爪鱼战略”的转型思维，上海区域的张海就提出了“热带雨林战略”，在“万亿市值计划”的构想下万科多元化呈现出万马奔腾之势。

一切，都看起来那么美好。在万科忙着多元化的时候，隔壁老王也没闲着。彼时，万达是中国最大的商业地产开发商，王健林还凭此成为了中国首富。

不成想，万达董事长王健林却鄙视为自己带来金钱与荣耀的地产业务，并迫切的想要摘掉“地产商”的标签。

为了撕掉“地产商”的标签，王健林主动下调房地产收入目标，并陆续涉足影视、体育、金融等多个领域。万达，已经不仅仅是多元化那么简单，简直就像是大刀阔斧的砍掉房地产业务。在多元化的转型道路上，王健林似乎已经开始看到了更美好的明天。

当最大的住宅开发商和最大商业地产开发商都在谈论多元化的时候，其他房企怎么办？据克而瑞的数据统计，TOP30的房企70%都发布过多元化战略，TOP100的房企97%布局了多元化业务。房企多元化转型，在白银时代的焦虑感中，从零星尝试到蜂拥而上，渐成燎原之势。

1，房企转型，有它的必然性。

始于98年住宅市场化改革，中国房地产行业在过去的几十年里一直处于上升期。房企，作为行业的主要参与者，享受的是躺着赚钱的改革与市场红利。

但随着中国经济进入中速增长区间，以及国家对房地产行业的再认识，整个房企过往躺着赚钱的红利期事实上已经远离了，所谓的白银时代来临了。

“行业天花板+政策影响+资金紧张+盈利能力低”多重因素集结，白银时代的行业降速带来的就是行业焦虑。

焦虑之下可能会病急乱投医，也可能思变，从聚焦地产主业到多元化的市场布局：

一是，在单纯的地产开发盈利模式难以为继时，与时俱进探索新的业务，为后续增长提供新的载体；

二是，逐渐摆脱对政策的依赖，避免把“所有鸡蛋装在一个篮子里”，防止下次风险来临时，企业的盈利稳定性受到冲击；

三是，在融资渠道持续收紧的背景下，通过更名去地产化布局多元化的方式，更好地解决房企面临的融资问题；

四是，通过多元化布局，为企业发展增加更多赛道，保证经营的灵活性和增强自身竞争力。

总之，房企思变，求变，渐变，主客观与被主动，都在推动着多元化发展。

2，在多元化的大势所趋中，房企的路径并不复杂，主要分为三类：

一是， 围绕主业的多元化。

即在房地产链条上的产业延伸，比如物业服务、长租公寓、特色小镇、文旅地产、物流地产、养老地产等等。

所有的拓展都是围绕着房地产主营业务，典型的如万科。万科的多元化布局非常的广泛，但都跳不开地产，更像是地产主业上的开枝散叶。

围绕主业多元化的优势是，房企既能通过多元板块提升地产主业的竞争力，又能让多元化业务依托于核心业务成长，从而降低市场风险和机会成本，减轻企业运营压力。

二是，机会主义的多元化。

这类多元化往往带着讨巧的性质，跟着政策红利，哪里好做哪里是风口就投资哪里。

因为不需要实打实的参与，只要投钱，所以我们看到机会主义的多元化往往都是非相关性的行业，如卖矿泉水，做农业的，投资足球队，造车等等。

当然，机会主义的多元化还是以主业做支撑，主业就是他们开辟新战线的重要砝码。

三是，彻底转型。

基本上敢退出地产开发，彻底转型的多是中小房企，如：莱茵置业更名莱茵体育，证大置业转投金融领域，浙江广厦发力传媒等。

面对行业的马太效应，他们几乎是没有招架之力的，他们的生存空间不断的被打压。算了，退出房地产，拿着从房地产行业赚来的钱到其他行业去，所谓“此处不留爷，自有留爷处”。

当然，也有另类，就是隔壁老王家的万达，好好的商业地产老大不想干了，一门心思的就想到其他行业折腾。

3，房企多元化进行几年了，那些转型与多元化的房企干的如何呢？

万科在去年高喊“活下去”，活下去的方式就是“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。当年一些轰轰烈烈的多元化业务就这样以“收敛聚焦”的名义陆续被叫停了，“万村计划”是其中的典型。

我们观察万科的2019年半年报，95.5%的营收来自于房地产业务的结算收入，除了物业板块盈利，物流板块与成本持平外，其他板块全部都是亏损。

四年前，万科期望这些多元化业务在息税折旧前利润规模达到100亿元左右，并培育出多家上市公司。如今的成绩单与当年的期望相去甚远，当年行业老大的江湖地位也被易了主。

再比如万达，当年转型的极为彻底，不仅把文旅地产项目都卖给了融创，还把团队也一并卖给了融创。我们一度以为万达就要告别房地产，终于可以撕下“地产商”的标签时，王健林又悄悄的回来了。

据统计，今年以来，万达已经与辽宁、四川、陕西、广州、甘肃等多地政府签下大单，签约项目的总投资金额高达3550亿元，涵盖万达城、万达广场、万达文旅城等当初所有的地产业态。

换句话说，隔壁老王离开地产的这几年，一直在各个多元化的行业里兜兜转转。最后，转的差点把自己搞到破产，从首富到首负。四处碰壁后，又老老实实的回归做回“地产商”了。

这次，王健林大概是认命了。认命的不止王健林，朗诗的田明也似乎是认命了。原以为多元化可以破局朗诗，没成想却把朗诗的主业地产给耽误了。

朗诗的行业排名在近三年里连续下滑，今年上半年业绩更是未达预期。于是乎，朗诗不仅把多元化的业务剥离了，还把公司名重新更名回“朗诗绿色地产”。

至于那些彻底转型的小房企，结局可能更为悲惨，莱茵地产的体育梦跌跌撞撞至今未找到法门，浙江广厦的影视梦至今还是梦。

事实证明，地产主业都做不好的，谈何多元化和转型。

4，房企多元化之前，我们原以为有钱有资源就够了。

房企从地产赚来的钱砸向其他行业都会砸出金花来。没成想，金花没见着，水浪声阵阵。回过头来，我们再思考，或许是房企转了身子，脑袋还停留在了地产。

固化的房地产思维是干不了其他行业的，粗放的房地产经营更是无法适应其他行业的精耕细作。习惯了锦衣玉食，哪还受得了粗茶淡饭。

麦肯锡的研究表明，全球80%的转型是失败的。只不过，80%的企业都认为自己会成为那成功的20%。

在万科和万达都在巩固和回归地产基本盘的时候，也还有在多元化的道路上继续往前冲的。比如恒大，卖水卖油卖亏了后，甩手就把亏损的业务卖掉，转而继续搞起了新能源汽车，玩的反而还更大了。

有人说，有钱人的多元化，其实就是多元化的融资，借着多元化的由头又把收紧的融资通道打开了。听着像笑话，有人却当真了！