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土地财政导致中国房价上涨?
地价作为房地产最重要的成本构成要素,被普遍认为是房价上涨的罪魁祸首。
中房智库根据WIND数据对2017年以来城市住宅用地成交情况进行梳理发现,2017年1月城市住宅用地成交楼面价仅为3985元/平方米,到2019年7月31日达到6975元/平方米,两年半时间楼面地价上涨了75%。值得深思的是这一地价涨幅是在严厉的房地产调控政策之下。基于此,2018年底住建部将“稳地价、稳房价、稳预期”作为2019年的调控目标,将“稳地价”放在首要位置。
根据中指研究院对全国主要城市土地财政依赖度排名,城市土地财政依赖度普遍高于一线城市和三四线城市。排在前10位的分别为杭州、佛山、南京、济南、武汉、郑州、广州、昆明、石家庄和成都,除广州外均属城市。
为了控制房价,一方面要加大土地供应力度,另一方面又要打破土地财政,似乎是一个悖论。这关键取决于土地出让用途和出让方式。一味价高者得的拍卖方式势必造成高溢价,一味以利益最大化为目标势必忽视保障房用地供应。
今年3月份以来,部分城市为首的土地市场持续高热,成交量、地价频创新高。住建部对此进行了预警提示。在此情况下,包括杭州、苏州、合肥等城市纷纷调整土拍规则,如“降低一次性报价最高限价”“配建保障房”等,力图进一步稳定地价。
虽然人口和土地是城市房价上涨的重要推动因素,但总体来看城市房价上涨也有其内在合理性。首先,城市房价与一线城市尚有明显差距,除了厦门、南京、杭州等沿海发达城市房价直追一线城市外,大多数城市房价并不算高,平均房价不足一线城市的三分之一。近两年城市的房价上涨,很大程度上属于补涨行情。其次,城市经济高速发展和城市竞争力的大幅提升,为房价上涨注入了充足的底气.
“一城一策”之下,各城市自身禀赋不同,发展状况不同,在房价调控上应当最大程度上发挥主体责任,以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,保持房价合理稳定.
责任编辑: zhuzhouadmin
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