贾康：房地产市场的泡沫 主要伴随着不良炒作

地产市场促进了经济的繁荣，给当地政府带来一些与房地产业相关的本地收入与百姓就业、辖区繁荣等政绩。整体看，今年的房地产市场还不会给中国经济带来特别大的影响，但其后的调控优化问题应当值得高度重视。

部分三四线城市显现出了 可能的泡沫化特征

新京报：普通居民最关注房价。大家近两年讨论比较多的是，房地产税能否抑制房价。

贾康：房价的变化不是由税制这一单一因素所决定，是多种因素的合力形成了房价的演变。比如，房地产市场的基础性制度建设中的土地改革涉及土地的供应，这个和房价有关;投融资制度能不能更好地调动社会资金来增加有效供给，也和房价有关。

对于房价来说，正常健康的税制是不可少的因素之一。但它不是唯一的决定因素，不能指望只靠房地产税这个单打一的方式去解决房价问题。但是，该做的税制改革不做，该去建立的税制不去建，一定是不负责任的，房地产税改革是建立长效机制的必选项。

新京报：现在三四线城市房价上涨过快，是不是有了泡沫?

贾康：不能简单说，一个城市房价涨了多大幅度，就一定是泡沫。从较长时间段来看，中心区房价的总趋势是上涨的，而且在城镇化高速发展期，房价上涨幅度要比其他一些形态的商品价格上涨的幅度会更大一些。

泡沫是模煳的概念，往往是泡沫破灭后，才可以认定此前存在有泡沫。如果总是感觉有泡沫，但泡沫并没有破裂，它可能还不是我们说的负面意义上的泡沫。

房地产市场的泡沫，主要伴随着不良炒作。前些年部分一二线城市的泡沫化问题主要体现在肆无忌惮的炒作、快进快出的短期投机行为，这些炒作推高房价，很容易产生泡沫。而现在在严厉的行政手段打压之下，北上广深已经没有了这种肆无忌惮炒作存在的空间。可以说，一线城市目前已没有什么泡沫可言，可能已伤及刚需和一部分改善性需求了。

总体看，不能说三四线城市普遍出现泡沫化的压力。确实，我们现在接触到的一些三四线城市的市场升温过快、房价勐涨、老百姓不满意，显现出了可能的泡沫化特征。如果这些三四线城市没有更好的经济手段为主的制度约束，很容易在一定发展阶段又落入过度炒作的不良状态。

现在不少三四线城市的主要矛盾已不是去库存，需要警惕的是，不要在市场热度上来后，重蹈一二线城市的覆辙，一定要借鉴一二线城市的经验教训，防患于未然。

“在基础制度方面要做出实事 调控迫切需要进行阶段转换”

新京报：现在看调控是否有必要继续?

贾康：房地产调控政策应该能够实现有效的供给，以满足人民群众不同层次的住房需求。

目前北京这样的一线城市，一方面，很多人的购买能力只能走保障房的轨道，通过公租房和共有产权房解决住房问题，但目前政策还没有给出相对理想的全面解决方案;另一方面，因为各种限制，有支付能力的人很多又无法购买改善性住房。

不能提供有效的、多样化的供给，不优化供给结构，单纯的行政手段的调控治标不治本，还积累不良的副作用。要真正改变治标不治本的局面、真正解决房地产市场问题，要在健全法制的情况下，积极用经济杠杆的调节替代行政手段，建立起房地产市场的长效机制，在基础性制度建设方面，要做出应有的实事。这是政府调控中一个迫切需要进行的阶段转换。

同时必须注意的是，在供给侧结构性改革中，要带出供给体系质量和效率提高的定制化方案。不同的城市、不同的地段、不同的类型，到底怎么认识、怎么看待、怎么样有合理的对策?一定要有一个高水平的、通盘考虑的定制化解决方案，而不只是一些简单化的行政手段。

新京报：但长效机制迟迟没有落地。

贾康：长效机制建设是一个攻坚克难、慢变量演变的过程。比如说，房地产税说了5年之内启动立法，但何时启动，现并不清楚，启动后要走多长时间的立法过程，也不知道。

制度建设是慢变量的过程，但市场总是动态的，老百姓的需求也往往是等不及的。这种情况下，只能标本兼治，但治本为上，长期的制度建设追求结合短期行政手段调控，要把短期与中长期衔接好。在赶快组织有效的、高水平的供给的同时，大方向是行政手段的调控转变为经济手段为主，从而寻求市场的长治久安。