截至3月株洲商铺库存104.83万㎡ 去化期5.26年

截至3月底，城区非住宅实际库存168.58万平方米，按目前的销售速度估算，需要5.3年才能消化完，其中商铺库存104.83万平方米，去化周期高达5.26年。

商业地产库存居高不下，俨然楼市发展的一记创伤。

楼市刮起商业地产风

六七年前，商业地产之风席卷株洲。

翻开株洲房产地图，一批商业综合体项目如雨后春笋般冒出。天元区，神农城、天虹、美的时代广场先后开业;芦淞区，大汉悦中心、曼哈顿商业广场相继落成;荷塘区，华晨白云·东方时代广场、银泰财富广场依次运营……

除了大型综合体，住宅搭配商业，几乎成为每个楼盘的标配。置业顾问拿着激光笔在沙盘上介绍项目时，总会提到一两个商业规划：“你看，我们将在这个规划里建一个写字楼，旁边将建一个酒店，住宅的下面规划为商业底铺……”

还有一些开发商，看准株洲的商贸基因，大刀阔斧地开发了一批专业性纯商业用房，像汇通金港、喜盈门(株洲)国际建材家居生活广场概属此类。

大量商业地产项目集中上市，直接拉高非住宅体量。据市房产局2016年底对全市商业地产的统计，除去开发商自留物业，城区商业地产实际库存124万平方米，去化周期高达53.3个月，商铺、办公楼、工业地产分别达到104万平方米、20万平方米和36万平方米。芦淞区、石峰区和天元区非住宅房屋的去化周期分别达到143.5、75.8、55.4个月。

产品大同小异 缺乏创新

其实并非只在株洲，商业地产库存承压的现象在全国不少城市存在。

“2015年年底，国家提出住宅‘去库存’要求，出台了一系列相应措施，包括株洲在内的各地住宅房屋快速消化，但非住宅部分却居高不下，去库存艰难。”市房产局市场信息科负责人透露，到2月底，株洲城区商品住宅可售面积为222.72万平方米，去化周期仅6.9个月，相当于非住宅部分的十分之一。

高库存的原因多种多样。一方面，商业地产投资收益可观，对开发商的吸引力远大于普通住宅;另一方面，政府部门在报批规划时，对商业配比有一定要求。

“随着电商与现代物流业发展，传统商业业态受到冲击，而在国内经济下行压力加大的背景下，手握现金的投资者比以往都更加谨慎。”一位房地产资深人士分析。

商业地产占据大量土地、资金，产品却大多雷同、缺乏创新。就拿河西的写字楼来说，近年来新建项目有五六个，虽然内部配置和地段略有差异，但也是大同小异。由于招商困难，一些变成了开发商自己的办公楼，还有一些干脆空置，造成浪费。

期待重新定位 走出特色之路

差异化定位，是商业地产去库存的当务之急。

以神农太阳城为例，由于简单复制传统商场的老思路、老做法，商场人气一度不温不火，之后痛定思痛，重新定位，向儿童娱乐游玩倾斜，人气很快提升上来。

河西庐山路，原本是一条再普通不过的马路。运营的地产商抓住附近住宅集中、人烟稠密的特点，主打休闲娱乐产业，吸引一批大大小小的餐馆、甜品店、茶楼、洗浴城、洗车行落户其中，才有了如今市肆繁盛之景。

“大化小”也是商业地产去库存的途径之一。中原地产陈芝燕认为，传统大型商铺面积大，总价高，如果由大化小，降低商铺单价，投资者会容易接受一些。

还有人提出，可以从税费方面考虑，鼓励开发商将商业地产改为科技企业孵化器、众创空间，将商业用房改造为商务居住复合式地产、电商用房或都市型工业地产。

也有分析人士指出，政府在批复商业地产项目时，需要整体规划把握，适度限制。

不管怎么说，商业地产这股热风，真该“降降温”了。