陈可恩：香港楼市又火了 李嘉诚是“助推手”？

香港楼市经过上半年的淡静之后，下半年转趋火热，尤其一手新盘更出现“见盘必抢”的情况。

如九龙东启德发展区的启德1号本月开售，早上10时开始为准买家登记，已有逾百名准买家及代理排队，场面火爆，截至中午12时已有超过100个单位被选购，平均“一卖一间。"

又如日前恒基地产高价推售的北角尚誉，虽然折实呎价高约2.21万至2.69万港元(约1.9至2.31万元人民币， 1平方呎 = 0.0929 平方米，约为20-25万元/平米)，贵绝港岛东单幢盘，但首批30套，开销首25速获认购24套，同样几乎1卖1套。

据一手销售信息网资料，至9月20日，9月份香港一手楼盘交投录得逾3，250宗，创10年单月新高。而总计今年至今已卖出近1.3万套新盘，吸金逾1，200亿元，超越去年首九个月卖近1.16万套及吸金近1，160亿元，按年升9.6%及11%。

一手热浪亦卷席二手市场的销售行情，例如新界大型屋苑沙田第一城呎价连日破顶，继日前以呎价1.47万港元创屋苑今年新高，在短短数天，再有单位以呎价1.53万港元成交，创下屋苑今年新高。

除了大型屋苑，之前不获市场看好的迷你盘，交成一样大旺，如大埔岚山一个实用面积仅196方呎的单位，刚以280万元成交，一年半升了53%，呎价逾1.4万港元，刷新屋苑成交价及呎价新高。

中原地产预测，本月二手住宅买卖有机会再度逼近4，000宗水平，金额亦稳企约245亿元，料创下去年7月以来14个月新高纪录。

投资客重现江湖

本轮港楼转势是由两股力量带动，先有大批投资资金流入带旺市场，再引发买家的购买力。

近年香港政府推行楼市辣招，如三年内转售须付额外印花税，吓走了不少楼市投资客。不过，英国公投脱欧后，资金为了避险，纷纷流入各地资产市场。根据香港金融管理局统计数字显示，近月港元存款总额有上升趋势，今年7月港元存款总额达到11.2万亿港元，按月增加1.8%，比起去年9月的10.55万港元，更上升了6.1%。大量资金泊港，即使只有小部分流入楼市，仍能造成楼市小阳春。

事实上，近期推出的新盘都明显有更多投资客撑场，如新地推出的筲箕湾形荟，由于是港岛区近十多年来罕见的大型新盘，纷录投资客入市，估计占总数约五成至六成，当中有地产界高层的太太一次“过大手”扫入五套单位作收租之用。业界指在香港发展商一般会让大手客户优先选择单位，称为“A组”买家，过去一般买入二个单位便可以成为“A”组买家，但近期，部分新盘要选购4个单位以上才能入“A组”，显示投资扫货疯狂，业界亦指新盘投资客比例已由上半年的2至3成升至一半。

中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰说，市场资金充裕对楼市可以造成很大的影响，他指出，去年本港整体楼市全年总成交金额约为5，487亿港元，其占港元存款总额不足5%。所以假如这笔巨资大手进入本港楼市，如释放出百分之十的资金来扫港楼，已经能够挑动香港楼市，造成震撼。

而有关假设绝非空想，因为本港楼市的确有不少诱因，吸引大量资金。其中，美国加息缓慢是一大诱因。虽然市场近期对加息的预期升温，不过汇丰认为，美国8月份非农就业数据、制造业和服务业指数都低于市场预期，通胀压力相对低迷，相信联储局将会押后至明年第二季才加息。而且就算美国在12月加息一次，低息环境仍会持续，在低息之下，“买砖头”仍是资金最佳出路。

内地资金入港

除了环球资金，内地资金亦是本港楼市的新动力。对内地投资者来说，港楼有相对便宜的优势。今年上半年中国各地楼价一路飊升，即使近期收紧部分购房措施，某研究院公布的8月百城住宅价格指数仍连续13个月“双涨”。当中新建住宅平均价格每方米1.22万元人民币，按月上升2.17%，按年更上升百分之13.75%。

相对而言，虽说港楼火热，但根据代表香港主要大型屋苑成交价格的中原城市领先指数(CCL)显示，至今年9月11日，CCL指数按年下跌7.0%。

内地楼价愈升愈有，对部分避险意识高的内地投资者来说，港楼具有相对的吸引力。事业上，从实际呎价计算，内地部分一线城楼价已比香港大型屋苑，甚至部分核心区豪宅价格还贵，算上汇率甚至甩开香港。如与上海静安区新同区的华侨城苏河湾高层塔尖住宅，均价约每平方米18万元人民币，相当于每呎1.95万港元，此价等同香港豪宅区西半山宝翠园的实呎价。而深圳部分地区如南山，现时很多住宅的每平方米价格已超过10万元，亦即每呎约1.084万零港元，跟香港不少大型屋苑呎价不相伯仲。

此外，虽然香港向非本港居民买家征收楼价15%的买家印花税，但近期不少海外热门房地产投资地如加拿大、澳大利亚等，为免楼价过高，都在收取类似税项，所以港楼优势并未被削弱多少。

加上香港资金出入够方便、变相是美元区，故内地资金仍热忱于投资本港市场。根据中原研究部数据，今年第二季整体私人住宅市场中，已知内地个人买家占成交的宗数比例为9%，金额比例更高达16.3%;按季上升0.3%及3.9%。

其中豪宅市场对内地买家吸引力最大，截至本年第二季，香港一手豪宅内地个人买家占金额比例回升到3成以上水平，达31%。由于“深港通”即将在年底开通，以及“深港通”“沪港通”不再设总额度，预计“北水南下”将更方便，可能会更多地支持楼市。

买家购买力爆发

除了资金流入，本港市场本身亦累积了一批买家购买力。香港土地资源长期缺乏，加上2008年金融海啸后，政府为了稳定楼市，一度减少推地，以致近年新楼落成少，直至近年才增加供地，但仍长期出现供不应求情况。

而在去年第三季，由于美国加息预期笼罩市场，加上“细价楼爆煲论”在市中发酵，港楼市场渐走入寒冬。

“细价楼爆煲论”是由本港资深投资者纪惠集团行政总裁汤文亮率先提出，指不少年轻人急于上车，并没有考虑本身能力，连首期都未能够支付，但恃着楼价会继续飙升，于是向财务公司借二按(相当于内地的首付贷)买房上车，但楼价一旦转势，房子容易因为供款无法还款而被收回，在有关连锁效应下，楼价最终会大跌。

至今年上半，由于经济数据差，大家继续按兵不动，买家担心楼市“爆煲”不敢入市，地产商亦不敢低价推盘，以免拉低整体楼价。故自去年12月起至今年3月的4个月来，每月的一手成交量均不足千笔。一直至六、七月，资金涌港带旺新盘买卖，遏抑多时的买家购买力终于逐渐释放。

李嘉诚也回港买地 专家料房价还要涨

另一方面，为了加快一手新盘的销售，一众大型发展商亦推出各种优惠帮买家上车。当中，为了应对金管局收紧按揭成数，各大发展商纷纷推出高成数按揭优惠，推准买家上车。

开始时优惠一般以8成为主，之后9成或以上亦渐普遍，至近月，发展商出手更狠，首先有新鸿基地产元朗锦田北新盘PARK YOHO 首批100套提供120%的超高成数按揭计划，基本上是送现金给人买楼，之后长实元朗世宙甚至推出123%超高按揭计划，以力推3房间隔的大单位。

此外，发展商亦增建超迷你户型，鼓励买家上车。自从特区政府收紧按揭之后，在香港，只有400万元以下私楼才可以承造九成按揭，由于楼价愈来愈贵，上车客难以负担大房型的首期，于是发展商纷纷增建小户型，以迎合市场需求。

近期不少户型面积甚至小到只有160呎左右，如刚刚推出的北角尚誉，最小面积的单位仅163平方呎，当中厅堂位置更只得约60平方呎(约14.9平方米)，比监狱单人囚室还要小。不过，正因为面积小，首期容易负担，所以同样大卖。

在市场需求动力不绝之下，本地大型发展商亦转为看好后市，加紧投地，加上内地发展商亦积极赴港布局，以致土地市场也开始转热。如早前拍卖沙田九肚丽坪路豪宅地合共收到18份标书，反应热烈。最终由长实李嘉诚以高于市场上限三成的价格夺得，每呎地价8，000港元。(约等于74047万元/平方米)

虽然跟过去五年，九肚山7幅土地，所拍得的6，837元至10，885元呎价比，这次的呎价称不上惊为天人，但由于长实久未在香港取地，这次成功投地，的确为本港楼市带来信心。预期未来投地竞争愈来愈剧烈，楼价亦难有回落空间。

戴德梁行(DTZ)预料，今年底前楼价升势持续，整体升幅约5%，其中，中小型单位会跑赢大市，料第四季上车盘楼价可追贴去年历史高位。中原地产研究部高级联席董事黄良升亦预期2016年第四季楼价继续加速上升，有望于第四季重返2015年9月时高位。