分裂的房价：一线楼市正在“围剿”三四线楼市

房地产市场分裂的背后是资金的聚集、库存的和对房价下跌的恐惧，其结果是热点城市对三四线城市形成了“围剿”之势。

上海正在呼应北京楼市的“日光”。

23日上海华润华发静安府项目开盘价8-9万，422套房源在90内全部售罄，销售额达30亿元。该项目最大利好是闸北区并入静安区，就上海整体楼市而言，其高调“日光”无疑为后续拿地房企鼓舞了士气。

这又是一个限购下的“日光盘”。一路走来，我们也许发现当下楼市一个奇怪的现象：越限购的地方越好卖，越促销的地方越不好卖。

限购下“日光盘”到底哪里出问题了?

对于上海这样一个城市来说，只要地理位置够好，概念够吸引人，只要开发商敢卖，就绝对会有人买。中环附近的新盘，其性不言而喻。其实就上海楼市而言，都是供不应求的状态，“限购”对于这样的市场几乎构不成任何威胁。事实上，我们从上海6月份的房价走势也能看出，在经历了三个月的平台期后，房价涨幅又在缓慢回升。

市场的分裂，是少数地区能实现限购下“日光盘”的主要原因。与上海楼市供不应求相比，全国有更多城市是供大于求的，以至于地方ZF疲于去库存。

房地产市场分裂的背后是资金的聚集、库存的和对房价下跌的恐惧。

我们相信所有措施出台的目的是实现全国整体库存回归常态，但在少数城市房价上涨和销量“日光”的刺激下，那些亟待输血的大多数城市在库存的路上不得不继续走下去，以至于很多城市不得不停止土地供应，固定投资大受影响，随之而来的是GDP等各项指标恶化。如果这一轮强刺激不能够帮助他们消化库存，接下来因为热点城市房价暴涨导致信贷等政策的转向对他们来说才是最可怕的。

于是我们看到了下列措施：

安徽提出农民放弃宅基地可享受每亩不低于5万元的奖励;

山东则给于农民首套房契税等一系列税费减免;

湖南则给于农民首付和利率更大优惠;

山西则更加直接，开发商降价卖房可享受奖励，并且以后融资可享受“VIP服务”;

不少地方则支持开发商调整供给结构，以适应市场需求。

分裂的市场决定了优质资源必然聚集于少数城市。上半年，一二线城市商品房销售面积占全国的32%，而销售额占到了52%。购房者在一二线城市追涨，制造“日光”，既有资金的支持，也有库存的，更是因为对房价下跌的恐惧，其结果是热点城市对三四线城市形成了“围剿”之势，这些城市去库存更加困难。

更令人担忧的是，部分三四线城市在热点城市房价的刺激下产生了另一种思维，认为房地产复苏会由一线城市逐步传导至三四线城市，不少三四线城市在上半年房价出现了缓慢增长。房价上涨又催生这些城市增加土地供应，结果是库存越去越多。致房价的增长，这种增长不是需求带动的，而是地价上涨导致的。

需求没有变化，供给变化了

如果说房地产供给出现极度扭曲的话，那也应该是供给端的问题。热点城市的需求是一直存在且稳定的，只不过现在的情况是因为各种刺激措施，需求在热点城市之间出现了转移。热点城市高房价如此坚挺，也证明需求是长期大于供给的，需求量没有发生变化，但供给却在非市场因素的干预下发生了变化，热点城市供给持续减少，而其他城市供给持续高企。这导致了一二线城市和三四线两种完全相反的行情。

在供不应求和供过于求并存的情况下，热点城市商品房成为投资品也就不足为奇了，谁也不会傻到购买三四线不会增值的商品房。更进一步分析，在房子具备财富保值增值的功能后，其他各路资金也会把房子变成资本增值工具，而土地价格的上涨也是必然的。

总之，开发商、ZF和购房者在房价上涨的行情中各取所需。在全行业普遍短视的情况下，现在有得赚就行，三四线城市的高库存也就顾不了那么多了，更别提未来10年甚至20年的房价了。