株洲二手房买卖注意事项 教您如何维权！

今年以来，受房价波动过大影响，一线城市已经发生多次类似的二手房违约事件。株洲二手房违约经常会有哪些呢?如果出现违约，株洲购房者又应该怎么维权?

“株洲房价比较稳定，因为价格上涨或下调原因造成的违约比较少见。”资深中介何女士昨天告诉记者，从株洲市的实际情况看，株洲二手房交易违约最常见的有两种：房东隐瞒质量问题，过户后买房发现;买家已经交付定金后，因为一些个人原因又想反悔，拒绝买房但又想退定金。

何女士介绍，第一种情况一般是房东为了脱手有问题的房源，对中介与买方隐瞒真相，这种问题往往双方只能对薄公堂。而第二种情况，虽然买家可能都有能够让人理解的理由，但由于缺乏法律知识，基本上都会承受一定的损失。

株洲二手房交易过程中出现的问题需要如何注意和预防呢?在何女士的帮助下，记者整理出了一份株洲二手房买卖中的九大违约现象，值得买卖双方同时留意。

株洲二手房注意事项一、上家后悔不卖房

房市一路飙升，房价上涨，卖方违约情况由此增多。尽管房屋出卖方在房屋买卖合同中，约定了违约金的支付，但是，仍然有很多卖家不惜承担违约金赔偿作为代价，赚取差价。

点评：受市场利益驱动，采取违约方式，获得涨价带来的收益，此现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中，就是合同信守原则，均要求当事人双方遵守合同约定，合法正 确地行使双方的义务。同时，合同法中约定了违约责任，购房者可以要求卖房人继续履行合同。如果合同已不能实际履行，购房人还可要求赔偿相应损失。

株洲二手房注意事项二、卖房家庭意见不一

买卖双方签订的预约合同(包括定金、居间合同等)，出卖方往往只有部分产权人出面签约，事后，其他共有人以未征得同意为由提出诉讼，要求确认预约合同无效。

点评：此类现象往往比较复杂，需要具体分析。按照民法规定，共有人擅自处分共有房屋，如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利，此行为即属于无效。

但现实生活中，往往一些当事人 利用该条款，明明签约出售了房屋，却以其他共有人不同意为由，要求确认合同无效。一旦发生这类情况，必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明，如果 其他共有人明明知道，但不表示反对或者应当知道该买卖行为，那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认，构成民法上的表见代理，视为合同有 效。

株洲二手房注意事项三、“跳单交易”买卖方违约

为了省下中介费，在中介介绍买卖双方见面后，买卖双方跳过中介私下交易，也属于违约。

点评：中介公司的劳动同样受到尊重，中介公司为买卖双方提供信息，起到了桥梁作用。在中介公司诚实履行了中介义务后，如果买卖双方违反合同约定，直接进行交易，对中介公司也构成违约，应当承担相应赔偿责任。

株洲二手房注意事项四、买受人拒付居间费

买受人以中介公司提供虚假信息、隐瞒重要信息等原因，拒付居间费。

点评：中介公司有如实向客户提 供房屋真实情况的义务。承担赔偿责任必须要看客户损失和中介公司的行为是否相当，是否能够构成拒付理由。一旦因为中介公司的隐瞒行为或者虚假信息，造成了 客户重大损失，例如中介公司未将房屋上设定抵押的情况告知客户，给客户造成了重大影响，那么中介公司要承担相应责任。

株洲二手房注意事项五、弥补房屋涨幅差价

房价不断上涨，在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下，起诉主张房屋涨价的差价损失。

点评：如果双方当事人在合同中约定了违约定金条款，收取定金一方如果违约，除了承担双倍返还定金外，如果不能弥补实际损失，还应当赔偿损失。

株洲二手房注意事项六、买家反悔，不买房

买家在双方签订协议后，又以种种理由不购房，要求中介公司退还意向金。

点评：意向金不是法律概念。首先根据当事人在合同中具体的约定，判断意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者预付款性质，那么理应不能退还。但是，如果双方约定了退还意向金的条件，一旦对方行为不符合条件规定，那么应当退还这笔费用。

株洲二手房注意事项七、房屋存在质量问题

房屋过户后，买房发现房屋存在漏水、开裂等质量问题。

点评：如果卖方在交易过户前， 已经将房屋的质量问题明确告知买方或者买方明知房屋的质量问题而购买房屋的，卖方则对此质量问题不承担保证责任，买方无权向卖方请求赔偿;如果卖方故意隐 瞒房屋质量问题而将房屋出卖给买方，卖方应该对此质量问题承担保证责任，买方有权向出卖人请求赔偿。如果房屋质量问题是开发商本身开发过程造成，而非卖方 在装潢、使用房屋过程中所产生的，卖方对此质量问题就不承担保证责任，而买方在房子保修期内可向开发商主张保修责任或赔偿责任。

株洲二手房注意事项八、“包购纠纷”不是违约

下家认为既然与中介签订合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后未能买到房子，即是中介违约了。

点评：判断是否违约得看合同如何约定。法律没有规定中介公司有义务必须买到房，但是一旦中介公司作出承诺或者保证买到房屋，如果仍没有买到，应当视为违约。

株洲二手房注意事项九、房子“不吉利”要退房

买卖双方交易后，下买家得知房屋中有人死亡或者门牌号中有“4”，以“不吉利”为由提出退房。

点评：这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说，法律不会考虑迷信因素。但是，在一些特殊情况下，可能对购房者的心理影响特别大，法官也会参酌这些因素，进行利益考量。

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