时讯：多地出台楼市新政 分类调控路线渐明

今年以来，一线城市和个别二线城市房价快速上涨，引发社会高度关注。多个城市同一天出台楼市相关政策意味着什么?将会对房地产市场产生怎样的影响?

与此同时，在“营改增”、“降低首套房首付比例”等政策的支持下，三四线城市的“去库存”大戏仍在上演。

多地同时出台楼市新政

上海此次调控被外界称之为“史上最严”，将非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5年;二套普通及非普通住房首付则调至不低于五成和七成。

相比起来，深圳的楼市新政则稍显温和，将非深圳户籍人口购房社保年限由1年提高到3年，同时，二套房首付提高到四成。当日，北京市住建委官方网站刊登消息称，北京市开展房地产经纪机构专项检查，120家中介门店已接受检查。

此外，二线城市南京和武汉也加入了调控城市行列。也是同一天里，央行南京分行与银监会江苏监管局联合发布通知，严格禁止“首付贷”或“零首付”，防止“首付分期”等行为;武汉发布公积金贷款新政，职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元。

沪深两大一线城市相继收紧楼市调控政策，这与近期全国大中城市的楼市出现“过热”迹象有直接关系。

最近，打算换套“房”的北京居民周琼表示“深受刺激”：“半年前5万多一平方米的房，现在报价已经8万多了。”周琼的同学，在上海工作的张艳艳暂时没有买房打算，可也表示“深受刺激”：“前段时间，同事朋友都在议论房价上涨，听得我心里发慌——是不是再没机会换大房子了?前两天，政府出台调控措施，我又心慌了，房价不会大跌吧?”

国家统计局数据显示，今年2月份，一线城市的房价出现不同程度的上涨，同比涨幅最高的是深圳，达到56.9%，上海的涨幅达到20.6%，北京是12.9%，作为二线城市的南京和武汉也有13.3%和6.2%的涨幅。一些城市二手房价格上涨甚至比新房更厉害。

2月份。北上广深二手房价格同比分别上涨27.7%、20.3%、14.7%和54.2%，合肥以13.2%的涨幅紧随其后。

值得关注的是，投机性购房行为对此轮楼市上涨起到了重要的作用。以深圳为例，2015年深圳投资性需求最高占到25%。

分类调控路线渐明

此轮房地产调控政策的一个特点，是各地根据实际情况主动作为、因城施策。事实上，“分地施策”的调控楼市思路早已有了政策铺垫。

在今年的政府工作报告中，李克强总理就提出要因城施策化解房地产库存，即对房价持续“发烧”的重点城市加强限购措施，同时帮助三四线城市疏解库存压力。

不久前颁布的房地产交易契税新政中，也明确北上广深这四个一线城市不执行第二条政策，即有助于去库存、利好90平方米以上购房居民的免征营业税优惠，开启分类去库存序幕。

沪深收紧楼市限购，以及近期福建等多地加大去库存力度，这些都体现了当前楼市调控“分地施策”的特点，也有望在各地的楼市调控中继续得到运用。

中原地产首席分析师张大伟分析，未来房地产市场分化更加明显。在一线城市和部分二线城市房价快速上涨的同时，一些城市的房价还在下降，部分城市去库存压力将长期存在。“因此，未来政策方向将不再是单向宽松，而是变为双向‘托底’‘盖帽’。

部分房价快速上涨的城市会出台约束性政策，但力度不会太大。而库存压力较大的城市，房地产调控仍将以去库存为主。”

此外，房价上涨较快的各个城市也有所差别。清华大学房地产研究所所长刘洪玉解释：“比如深圳、上海、北京房价过快上涨，主要是土地资源短缺导致的住房供给不足。而合肥等城市房价上涨较快，主要是近年来承接了较大规模的产业和人口转移、市场需求短期内增加较快导致的。”

因此，上海、深圳、南京、北京、武汉等地虽然在同一天公布了房地产相关政策措施，但着力点不尽相同。“比如武汉调低公积金贷款最高额度，更像是针对当地公积金使用情况进行的及时调整。毕竟武汉的房地产供给相对充足，面临的形势、问题和沪深不太一样。”张大伟说。

“中央没有具体的政策出台，而是各地从自身情况出发主动作为，这也许意味着我国房地产调控，已经进入‘中央统一目标、分类指导，地方因城施策、主动作为’的新阶段了。”刘洪玉说，“以前我们谈论房地产走势也好，讨论房地产调控措施也好，经常会用到一二三四线城市的说法。

如今，同是三、四线城市，情况也会有所不同。”比如根据监测，2月份三线城市中的中山、南充房价涨幅较大，赣州、烟台房价跌幅较大。因此，对三、四线城市也不能“一刀切”，每个具体的三、四线城市也要因城施策。

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