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营业税改增值税实施 二手房屋交易受影响最大
最近一件大事，是今年5月1日将全面实行的营业税改增值税政策，自此改革开放后施行了三十多年的营业税就完全退出税制体系了。
据悉，计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
此外，营改增后，二手房营业税优惠政策将平移到增值税征收中。即除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。因此，总体上说，营改增对于一般的个人买卖二手房影响不大。
经国务院批准，自2016年5月1日起，金融业、房地产业、建筑业和生活服务业四个行业将实施“营改增”试点，其中首次涉及自然人缴纳增值税征管。在二手房交易方面，卖一套100万元的房子，营改增后可少交税约2400元。
营改增简单的了解就是把营业税改成了增值税，而在房地产行业行业中对个人影响最大的就是二手房屋交易。
营改增之前，征营业税5%，现在改为增值税还是5%。但打个比方，过去的5%时，如果房价是100万元的话，100万乘5%，交5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话，是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元。
相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。
需要特别说明的是，营业税是价内税，即过去100万元房价是含税价，增值税是价外税，要按照不含税价来征税，所以要先除以(1+5%)计算得到不含税价格，再计算缴纳增值税。
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