2020年房地产市场将迎来临界点

2020年，在“房住不炒”的原则下，北京房地产市场步入了调控后的第四个年头，坚挺的房价出现了松动的苗头。先是北京二手房价五连降，接着又是房租四连跌，房地产的关注度再次攀升。在楼市调控未放松的当下，北京楼市降与跌的市场表现意味着什么？

房地产市场的走势总是从一线城市开始反应。

据贝壳找房发布《2019新一线城市居住报告》中公布的数据显示，北京房价收入比22.5；相较于2018年北京房价收入比25.4有了明显下滑，降幅达到11.4%。北京市统计局发布数据：2018年北京人均年收入6.2万元，其中上半年人均收入31079元；而2019年人均收入33860元，同比增幅8.9%。收入增幅小于房价收入比的降幅，这说明买房的压力开始出现走低的趋势。

北京11月房租81.3元/平米/月，同样是来自贝壳研究院数据，房租已经4连跌，环比10月份下降1%，同比下降2.8%，当前房租水平已降至2018年年初以来的最低位置。据统计局发布数据，北京11月二手房价“五连降”，环比上月再降0.4%，同比去年11月北京二手房价格降幅达1.3%。房价和房租同步走低，这说明房地产市场的价格开始出现松动。

通常来讲，在房地产市场行情上涨的阶段，房价收入比、房租与房价的增速均为同步。最近两次的房价上涨周期中，房租的增速同步房价，上涨明显；同样房价收入比也在同步加大，购房压力明显加大。这三者之间有很强关联性，反之，说明房地产市场的活跃度在降低。

2019年北京的人均收入在持续增长，意味着消费能力在增强，同时对房租的承受压力也在增强。而如今，房地产市场却在量价齐跌，房租连降，这意味着北京楼市松动的信号开始显现了。

首先，北京的购房和租房需求在减少。北京外来人口三连降，跌幅在持续扩大；北京常住人口两连降，跌幅也在持续扩大。人口在持续减少，说明购房和租房需求也在同步减少。另外，北京的老年人口增速持续快于少年人口增速，老龄化的加剧，极大地抑制了北京楼市的购房需求。所以，外来人口和常住人口的持续减少，同时老年人口增加，会造成房地产市场供大于求，预示着楼市开始出现下行压力。

其次，房价上涨的一个基本面是经济的增长。很多人认为，只要经济保持增长，人们的收入就会保持增长，因此房价永远不会下跌，只会越来越高。其实不然，这种理论是站不住脚的。房价快速上涨会影响到消费需求，抑制企业活力和效率，从而影响到经济的活力。正如我们经常看到上市公司在大量配置房产，年轻人还房贷使得消费力下降等这样的事情多不胜数。如今的房价和房租的同步下跌，说明房价真在回归合理估值，房价的泡沫正在挤出。

最后，房价与房租同步下降，房地产市场开始由卖方市场向买房市场转变。据相关机构统计，北京的新建商品房库存达7.56万套；二手房挂牌量激增至近10万套，再加上长期空置房源，北京房源严重过剩。市场直观反应就是成交周期拉长，议价空间加大，可选择性增多，同时开发商和业主的心理预期不断降低。房地产市场开始重回理性，商品房在去投资属性，二手房抛盘量在增加，买房市场重新来临。

2019年前三季度GDP同比增长6.2%，经济增速放缓，房地产市场将迎来一个临界点。目前房价高已是不争的事实，购房者观望情绪浓厚，入市积极性较低。为使房地产会更加健康，实现从量变到质变的转变；房地产需要重回居住属性，居民资产配置中房子的比重将会越来越低。

2020年经济面临的下行压力较大，稳住增长至为关键。因此，在坚持“房住不炒”的原则下， 2020年房地产市场仍会以保持平稳为主。而如今，北京的楼市下行周期的信号已显现，降温还将会持续，那么房价必将稳中有降。房价降温势必会蔓延至房租，房租亦会进一步回调。居者有其屋，才能更好地为经济发展贡献自已的力量。