按房价？按租金？关于房地产税征收标准 你占哪一派

房地产税征收标准，你占哪一派？ src="http://img1.gtimg.com/yueyanghouse/pics/hv1/191/171/206/13438946.jpg">

在18-20日的经济工作会议上，货币政策、长期租赁等热点关键词都被一一提及了，但被热议了多年的房地产税，却未有占据笔墨。

但这并不影响它在坊间的“全民最爱猜想话题”地位。

全民恐慌：房地产税将按房价征收？

12月20日，财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度》文章。文中指出：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

按照肖部长的观点，房地产税的征收，应按“评估值”征收。

这一观点，引起了行业人士的疑惑，“按照北京市平均房价65000元每平米、每套100平米、计征税率约2%计算，每年要缴的房产税约在13万元左右，相当于初级白领一年的工资。哪怕二套房起征，按照北京目前的租金回报水平，上述房屋的租金也就刚刚够交税。而在年租金回报不足2%的地段，则房东还得自己贴钱补足税款”。

弹房君办公室附近小区的大爷大妈们也很是恐慌，在风和日丽的下午围成圈儿喳喳议论：“当初好不容易排够资格才有的福利分房，现在涨了30倍以上，按现在的房价水平来交税的话，自己和老伴儿的退休金凑一块儿都不够。”

怎么办呢？

还好还好，肖部长的观点，还只是个人的观点，并不代表制度已经确定。

目前能确定的只有，房地产税的开征已是必然。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产税的征收能够发挥三个作用。第一是增加相应的财税收入。后续可以成为房地产领域的一类重要税种，进而较好地支撑公共财政事业，甚至可以更好地进行资金二次分配，进而促进住房保障事业发展。第二是积极调解收入水平，尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之，能够有效地引导购房预期。第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用。征税背后，势必会对各类需求进行管制，这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少，相应地房价上涨的压力也会减少。特别是“房住不炒”理念下，房地产税作为抑制房地产市场投机的工具之一，必出无疑。

至于推出的时间，按照人民日报中央厨房·麻辣财经工作室在《房地产税要来了？按评估值征收可行吗》一文所说，至少得等到2019年之后。但就如北京师范大学房地产研究中心主任董藩所言，“房地产税若目前推出，可能成为有史以来征收成本最高、争议最大、摩擦最激烈的税种”，关于“怎么征”的讨论，市面上站成了好几派。

征税税基：房价？租金？

第一种，按房子评估值征。肖部长的撰文，就是站的这一观点。美国的房产税税基就是房屋评估值，目前国内已经进行房地产税试点的上海，也是以住房市场交易价格作为基础，核算应缴房产税。但上海针对的是新成交住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房），且如果这套房子是首套房，则上海户籍首套房免征，非本市户籍则需要交纳。不过非本市户籍居住证满三年后，交了的税费还可以退还。此外，对上海居民家庭，上海现行的房产税征税标准还给予人均60平方米的免税住房面积。目前上海的房产税应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率。

第二种，按房产租金估值征。这种提议，是参考香港房产税的征收方法。在香港，如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。在新加坡，租金的多少也决定了应征房产税的多少：出租一个房间一年的租金低于6000新币的，免收房产税；在6000至24000新币的，只对高出的部分征收4%的税，前面6000新币免收；租金超过24000新币，超过部分缴纳6%的房产税。值得一提的是，新加坡房地产税的税基，即“出租一个房间一年的租金”，通常是由新加坡政府制定的。

对于上述两派观点，民间的疑惑，一个是在于房价涨幅那么快，如何评估才能保障民生，而另一个是在于，租金是否会转移到承租人身上。而这些疑惑，又关乎到，起征点的设置。

起征点：面积？套数？

第一种，按房屋套数起征。例如《地产》杂志主编张文豪就认为，房产税的征收，可以先从“过份套数”拥有者起征，再逐年收紧套数起征点，比如“第一年先从第五套以上（含第五套）开始征收。然后第二年从第四套起征收，第三年从第三套……”。

张文豪认为，房地产税的主要征收人群，不是有钱住大房子的，而是有钱买多套小房子，把小房子的价格炒上去了的人群。如果采取“按套征收”，一是打击面小，理由充足。二是以情以理，给拥有多套房的人群宜给回旋时间减少持有物业。“其次，在管理增量的同时，激活存量。特别是空置房，既是投资目的，又是浪费资源。用收税逼出空置房，增加市场上的租房供应，有助于租金合理化。当然，也会使业主有了纳税来源”。

当然，也有人提出，5000平米一套和50平米一套，二者肯定不能相提并论。对此，就有了第二种主流观点：按房屋面积起征。即地方政府根据地方发展状况设置起征额度，对持有住房面积超过一定值的个人或家庭征收房产税。

针对以上争议，国内房产税征收试点上海与重庆，就分别采用了两种模式。如上文所述，上海主要面对新购二套及以上住房居民进行征税，对刚需等政策倾向的群体设计了免征制度，主要出发点为抑制投资投机需求；而重庆则设置新购商品房100平米，原有商品房180平米的起征面积，且对高档住宅的起征面积一律定为100平米，主要出发点为抑制高档住房消费。

从结果上来看，两种模式都没有明显的优劣，但二者之间细微的差异，还是引出了许多争论。2015年的全国政协十二届三次会议开幕前，政协委员贾康在接收采访时提出，按面积起征的方式不适合中国，尤其是对于体制内人员，其居住面积多为国家的一种补贴政策。但新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，由于以面积计算起征点比按套数征收更容易计算，且对于一般居民来说更显公平合理，所以按面积起征的模式很可能成为房产税最终的起征模式。

他同时认为，按照肖捷部长提到的“立法先行、充分授权、分步推进”原则，各地分对于房地产税的起征时间、起征点、税率等征税标准的制定，都可能出现不同。

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