四川泸县试点：盘活宅基地

　　本报制图/龚武

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　　有偿退出鼓励农民腾地，两年新增耕地6300余亩

　　2015年，全国农村土地制度改革试点，四川有两个县入选首批33个试点县，分别是成都郫县（现为“郫都区”）和泸州泸县。郫县主要试点农村集体经营性建设用地入市，泸县主要承担宅基地改革任务。

　　宅基地涉及千家万户，改革牵动农民切身利益，能顺利实施吗？农民接受吗？试点成效如何？近日，记者到泸县作了实地调查。

　　□本报记者 寇敏芳

　　1退宅腾地

　　全县有3万多亩农村闲置宅基地，土地浪费大。通过有偿退出办法，鼓励农民腾地，有效释放土地价值

　　2015年，泸县109万总人口，93万是农村人口，占比接近90%，农村宅基地总面积超过24万亩，户均占地400多平方米，远远超过规定面积。“空心村”问题十分突出，随处可见破旧的老宅，土地缺少规划，管理粗放，导致土地的大量浪费和闲置。

　　经过摸底，共有4万多宗闲置宅基地，面积3.23万亩，其中一户多宅22000余户，面积1.81万亩，相当于三个行政村耕地面积的总和。泸县希望通过试点让固化的宅基地动起来，最大限度释放土地价值。

　　“要让农民把房子和地退出来，真是比登天还难。”泸县国土资源局副局长熊健说，试点刚开始的时候，主要精力都放在宣传政策上。

　　依照我国现行法律法规，宅基地应当一户一宅，但由于历史遗留问题，建新不拆旧的现象比比皆是。

　　泸县首先向一户多宅开刀，制定了农村宅基地有偿退出管理暂行办法和农村宅基地有偿退出房屋拆迁补偿安置指导意见，实行“法定无偿、节约有奖、超占有偿、退出补偿”和“规划引领、总量管控、有偿调剂、村民自治”。

　　“也就是让多占地者付出成本，对少占地者给予补偿。”熊健介绍，无论是一宅还是多宅，退出后政府都会按照相应标准给予补贴，最高每平方米补偿450元。

　　补贴能激励农民自愿退出吗？田坝村村民朱瑞福算了一笔账：家里常住两口人，共有400多平方米宅基地，老房子早就不能住人了，如果退出老房子，能拿到3万多元补贴，如果不退还要给村里交有偿使用费。这一合计，他发现还是退了划算，于是主动报名要退出多宅。

　　田坝村已有57户“一户多宅”的农户自愿退出宅基地，领取了补偿金共计74.91万元。村支书颜祥光说，村民代表大会商定，针对超占、多宅村民收取一定有偿使用费，“要给大家明确宅基地是集体的，不能损害大家利益。”村里给这笔费用建立了资金台账，主要用于村公益事业、产业和基础设施建设。

　　去年田坝村首次收取有偿使用费，一个就收了第一批7户村民共3100多元。

　　目前，泸县消除一户多宅6500余户，腾退一户一宅空闲宅基地1200余户，拆除违法占地800余户，新增耕地6300余亩。

　　2拆旧复耕

　　农民退出老宅，搬入新村，居住改善，生活质量提高。退出的宅基地变成新耕地，建起了高产特色示范园

　　退出了宅基地，村民搬到哪里去？田坝村村民程天金一家4口人，过去住在山坡上，砖混结构住房就占用了280平方米，加上院坝、晒场等，合计约900平方米。虽是大宅，“但住着一点也不舒服”，程天金说，山上出行难，干旱没水吃，下雨路泥泞。

　　宅基地改革后，他成了第一批搬迁户，按照拆迁补贴标准，共获得拆迁补偿金17万元；搬进新居支付购房款13.7万元。一进一出，还赚了3万多元。

　　已经在城里工作的赵德权退出了破旧不堪的老屋，300多平方米的土瓦房加上坝子和零散地，补偿金超过11万元。

　　退出宅基地的农民可以在泸县范围内自由选择居住地。同时泸县规划新建一批聚集点、社区，将水、电、路、气、通讯等基础设施建好，提供给退出户。2016年，全县新改扩建新村聚居点35个，建成幸福美丽新村50个，基础设施与城镇基本无异。

　　退出的宅基地怎么用？泸县规定，宅基地退出后必须复耕。

　　赵德全和程天金的老宅基，都改造出1亩多耕地，成为各自的承包地。程天金在新地上种上了玉米，赵德全的地流转出去了，变为无花果基地的一部分。

　　这样，耕地有了增量，还改变了农田布局。熊健说，宅基地拆旧复耕，配合土地整治，农田连片了，土地质量提高了，为规模化经营打下基础。

　　目前，田坝村已建成国家级高产示范田2000亩，陆续发展了无花果基地、藕鳅养殖水产观光园、三角梅种植基地等特色产业，逐步建成了区域特色鲜明、基础设施完善、龙头企业带动、辐射效应明显的现代农业产业示范园。近日，田坝村还通过了市级园林式村庄最终验收。

　　3土地入市

　　腾 出 的地和节余指标入市交易，宅基地的财产属性变现、深化，资源盘活了，发展产业的用地渠道拓宽了

　　在喻寺镇谭坝村三产融合产业园，站在山坡上远眺，田园像一幅八卦图，从中间向四周散布开来，两栋青砖白墙的新村聚集点点缀在田园之中。

　　“以前田里都是农房，现在都拆了，高标准农田也建成了。”谭坝村“第一书记”李文国向记者指了几处荒地，“那些是规划的工业区、农产品加工区、水产养殖区、电子商务区等等。”

　　谭坝村全村已有72户自愿退出宅基地，获得节余指标36.7亩就地入市。

　　谭坝村胡启高等8户村民与村集体资产管理有限责任公司共建占地面积2000平方米康养中心，其中共享宅基地650平方米，农民以宅基地抵资，出地人和出资人共享居住或经营。

　　去年9月，泸县又新增农村土地征收、集体经营性建设用地入市两项试点。宅基地的财产属性得以深入挖掘。

　　泸县一方面将退出宅基地通过规划调整，就地或调整入市；另一方面，节余的宅基地指标转化为集体建设用地入市。今年初，4宗共83亩农村宅基地退出节余指标成功拍卖。得胜镇将40亩建设用地指标卖给了喻寺镇谭坝村，总价312万元，将建设生猪交易平台和冷链物流项目。“如果不是宅基地入市，村里哪有这么多建设用地给我们用。”喻寺镇谭坝村集体资产经营管理有限责任公司董事长游太平一脸喜悦。而对于经济相对落后的得胜镇来说，获得了一笔乡村建设资金。

　　“不管是第二产业还是第三产业，在泸县不用征地了，直接将宅基地置换，然后入市就行了。”泸县副县长杜作文举例，今年有一个示范园项目，可以腾出约1万亩土地，入市就可以获得7个亿的收入。“不仅把农村的资源盘活了，同时也把资金筹集到了。”

　　全县现有存量集体经营性建设用地195处4100余亩，按起拍底价每亩15万元测算，通过入市集体经济组织可获得收入6亿余元。222个推进改革试点的村，通过宅基地退出后的节余指标流转，村集体平均收益超过100万元。

　　“放开思路，土地收入还能更高。”浙江大学中国农村发展研究院教授顾益康很看好乡村旅游市场，他认为，腾出的宅基地如果能用来搞这个，将给农民带来可观的收益。

　　中国人民大学经济学院教授刘守英到泸县方洞镇新联村调研后建议，有文化传承的老宅完全可以联合社会资本来改造。

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　　泸县宅基地改革的五个原则

　　1、总量管控、规划引领。以2016年末宅基地数据为基准，对镇、村宅基地使用总量封顶固化，确保宅基地只减不增。根据各村的区位、地貌和资源禀赋，编制村级规划。科学划定耕地和基本农田规模，综合协调农用地、建设用地和其他土地的结构和布局，实现土地利用、村庄建设、产业发展和环境保护等“多规合一”。

　　2、取得无偿、跨区有偿。对农村集体经济组织成员，实行一户一宅，以人定面积，人均可无偿取得30平方米住宅、20平方米附属设施用地。符合宅基地申请条件的，在本村内申请，初次分配无偿取得；在县域内跨区域申请，以竞价等方式有偿取得。

　　3、超占有偿、节约有奖。集体经济组织自治，地方政府执法监督，凡是超占面积50平方米以内的，每年向村民小组缴纳每平方米5元的有偿使用费；超占50平方米及以上、100平方米以内的，每年缴纳每平方米10元的有偿使用费。超占100平方米及其以上的，原则上强制拆除。对实际占有宅基地面积低于法定面积的，根据农户意愿，可以选择一次性奖励（100元∕平方米）或者保留用地权。

　　4、退出有偿、县域调剂。根据自愿原则，允许农户在年度计划内有序退出宅基地，集体经济组织给予退出户经济补偿，引导退出户到新型社区、幸福美丽新村、生态搬迁安置点、易地扶贫搬迁安置点和城镇居住。宅基地退出复垦节余指标，以村为主体，以县公共资源交易中心为平台，通过竞价交易，在县域内调剂使用或者调整使用。

　　5、层级管理、村民自治。县级国土部门利用宅基地管理信息平台，实现网上批、用、管一体化，镇级成立国土资源和村镇建设办公室，授权组建土地综合执法机构，受权审批和监管存量宅基地。村成立宅基地管理领导组、议事会、集体资产经营管理有限责任公司等，对宅基地有偿退出、有偿使用、指标交易、收益分配等事项进行自我管理。