项目导购播报

什么决定房价。这个问题很重要，决议了每个人的大类资产配置。更重要的是什么?能够实战!我们要判别哪个中央房价会涨，哪个中央房价会跌，什么时分会涨，什么时分会跌，这是我今天要跟大家讲的最中心的问题。

那我来问大家，什么决定房价?你会发现，在这个社会上过去十多年不断在讨论这个问题，有几十种答案，这就是房地产这个话题争议这么大的缘由。我研讨了10年房地产，把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，大家记住这句话就行了。

我们判别一个中央将来房价是涨还是跌，第一个要判别将来这个中央人口是流入的还是流出的，人口流入的中央，将来房价长期来说怎样走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的缘由。

中期看土地，假如这个中央人口是流入的，政府还不供地，这个中央房价会怎样走?大涨。短期看金融，假如一个中央人口是流入的，政府还不怎样供地，最近货币又开端刺激了，这个中央房价会怎样走?暴跌。

十分简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。

貌似是一个很简单的问题，我来问大家，将来中国人往哪里活动呢?人流入的中央，房价持续看涨，你买入并持有就好了，那么将来中国人往哪里流入呢?有人说往大城市活动，有人说往小城市活动。我跟大家说，中国过去十多年，我们城市规划指导思想不断没变，“控制大城市范围，积极开展中小城市和小城镇，区域平衡开展”，这就是我们城市化的思绪。

将来中国人口往哪里活动呢?我们研讨了十几个经济体，美国、欧洲、日本、韩国等等。时间缘由，我就给大家引见日本和美国，一个是人地关系慌张，一个是人地关系不慌张。这是过去100年日本大的都市圈占日自己口的比重，大家看是什么趋向?不时上升，日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不时上升的。日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔，所以你看它的大都市圈是不时扩展的，人不时往大都市圈流入。有人会说，日本、韩国人地关系慌张，所以人去了大都市。

看美国，这是过去将近一百年，美国人口活动的趋向，美国大都市区占美国人口的比重是什么趋向?也是不时上升的，有没有逆转过?回到小城镇去?没有。美国人地关系不慌张，疆土面积跟中国差不多，美国有3.2亿人，中国13.8亿人，人不时往大的都市圈流入。

你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外，不论什么样的经济体，人不时往大的都市圈流入，是最根本的规律和趋向。为什么?由于大都市更节约土地，更节约资源，更有生机，更有效率，更能为年轻人带来幻想，这是几百年来城市文化的成功，这是一种文化。控制大城市范围、开展小城镇是逆城镇化的，是不契合规律的。

中国过去也是这样的趋向，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不只过去十年，将来二十年依然如此。

1998年到2016年，全国房价涨了不到四倍，货币供给量涨了将近15倍，终究是房价涨多了还是货币发多了?又有人会说，房价什么时分见顶，你能通知我什么时分货币不超发吗?

为什么过去我们一线房价涨幅这么高?就是由于我们在“控制大城市人口，积极开展小城市，区域平衡开展”的城市化指导思想下，土地向三四线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚，招致了人口城市化和和土地城镇化明显背叛，从而招致了人地别离，供需错配，一二线房价过高，三四线库存过高，这是基本的缘由。