为什么说房地产最挣钱?

发布时间:2019-11-29 15:13:02

来源:楼盘网

分类:国内动态

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关于这个行业盈利的核心,除非身在其中的人,外人很难明白,都知道干房地产赚钱,但是怎么赚的,怕说明白的人不多,这也是高房价被长久诟病却扯不清的一个问题。

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学术界对此说法不一,像郎咸平先生就不止一次说其实土地成本就占据了60%以上的成本,还有几十项税费等等,认为开发的利润并不高。还有的学者把这个归咎于开发商缺少道德,用捂盘之类的手法,哄抬房价牟取暴利等等。说法很多,大致也就这两种。

很可惜这两种都未能抓住房地产赚钱的真正关键。正常来说,贯穿一个房地产开发项目始终,能列到纸面上的成本大致有36项,明面税费9项,各种规划、审查费用像可研审批之类的11项,加上土地成本、建安成本,一般来相对于销售收入会大致占到70%以上,目前房地产能做到30%盈利就很不错了。

这个成本是粗算成本,也就是说把所有花出去的钱加起来,在用总销售额去减,得百分比,这是老百姓都能算清楚的帐。所以精打细算,丢进去一亿,2年拿出来3000万的就算是很厉害的好手了,一年1500万,这个很好算。任一个项目再小,零零碎碎搞下来,也得2年,一年才15%,这相比于某些高利息的放贷实在不值一提,甚至低于很多普通行业的盈利率。这里还没有计算财务成本、融资成本、以及名目繁杂的不可预见支出。

这样算下来,你会发现,毛暴利,这要叫暴利,从北京天桥20块钱批发,拿到郑州光彩买200的大姐都会笑了。但是没暴利为什么人人都在喊暴利,为什么这么多人前赴后继的加入这个行业呢?莫非这些人神经错乱了?如果这些人神经错乱了,为什么这些人前不久还在街头开个破奥拓求爷爷告奶奶的搞批文,转眼间就牛气冲天的成了什么成功人士呢?

其实所谓利,不是算开销,营业额减去开销是纯利润,要算另外一笔账叫做资本盈利率。其实一个真实的项目开发过程大致是这样的。

——抵押地皮取得开发贷款(偿还部分高成本融资)/要求建筑商垫支建筑资金——通过内部预售回笼部分资金(偿还部分高成本融资)——利用回笼资金或置换抵押物解押地皮取得预售资格——按揭贷款回笼资金——工程封顶支付工程款——收盘。

假定一块地皮做价100万元一亩100亩,只要解决初期的土地购置投入,哪怕是通过高成本融资借2个月,完成招拍挂流程,其后都可以通过上述程序满足自身资金周转需求。而一个100亩的楼盘哪怕在三线楼盘也有接近10亿的销售额,3亿左右的纯利润,按照开发周期2年,其实是拿1个亿的土地投入赚3亿元纯利润,这个暴利就是如此而来。

这个盈利率,连在北京天桥20块钱进货,在郑州光彩200块钱卖的大姐都会很满意了。学者们就是绕不过这个弯儿,所以很惆怅,老是抓住什么道德良心之类的事儿不放,扯不到正点上。

参考价格:参考均价6900元/㎡

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