住房租赁行业机构化的意义和影响

8月以来，租房市场一直处在言论的风口浪尖，其间的焦点问题是房租的异常暴升，以自如为代表的长租公寓被视作这一轮房租上涨的重要推动力。

“过去租房，中介只收取一次中介费，假如之后与房东续签无需再交中介费；可是自如不一样，除了每年都要交的服务费，自如拿房与租房之间的差价也会由租客承当。”本年是刘燕（化名）来北京的第七年，现已购房的她谈起从前租房的经历，仍有许多话要说。

住房租赁行业这些年究竟发生了什么？传统租借市场中有许多的卖方（房东）与买方（租客），中介仅起到信息传递、交易促成的效果；然而，当中介做起“二房东”的生意，买卖双方之间就多出了一层强势的卖方。

上一年以来，中央和地方政府屡次出台鼓励政策，规范行业发展，完善住宅租借准则和体系建造，“租购并重”。本年，上海、南京、深圳等地也纷纷推出租借住宅用地，凸显出开展房子租借市场的决心。

这些政策为住宅租借行业的快速发展供给了保障，从实际情况来看，在通过几年堆集后，2018年成为我国租借行业高速增长的一年，其关键词之一是行业机构化。

贝壳研究院数据显现，本年，住宅租借行业的机构化率进一步提高，一线城市新开公寓门店添加率超35%；行业机构集中度也在增加，一线城市头部企业的市场占有率达60%。

住宅租借行业机构化的一个直接影响是机构大规模抢房，借此构建本身的壁垒；这也正是我爱我家前副总裁胡景晖所说的，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓，为扩展规模，以高于市场正常价格的20%~40%争抢房源。

恒大研究院副院长夏磊就此撰文称，在政策风口驱动下，长租公寓的参加方，有很强的抢占赛道和市场比例冲动。当前，许多长租公寓的运营都是“二房东形式”；在巨大的房源竞赛压力下，激进地拓展房源、抢占市场。

住宅租借行业的机构化还将改变市场买卖双方的博弈关系，机构化与集中度的提高意味着这一主体话语权的提高，曩昔单纯的竞赛市场有可能转变为卖方垄断市场。

北京大成律师事务所感觉合伙人邓志松表示，在北京、上海等流动人口较多的一线城市，从住宅供给结构来看，住宅租借市场可以大致划分为中介、二房东、长租公寓、个人房东等细分市场；在详细情况下，各个细分市场有可能构成反垄断法意义上的独自的相关市场。

谈到目前住宅租借市场结构，华夏地产首席分析师张大伟以为，现在市场上，很难找到非中介或公寓企业的房源了。

实际上，贝壳研究院曾发布数据，在分散式长租公寓中，自如掌握的房间数量达到了60万，排在第二的相寓是50万，蛋壳公寓、青客公寓以及爱上租则以8万、7万、6万的房间数排列第三到五位。

“自如等长租公寓品牌在整个住宅租借市场的比例可能很小，但在长租公寓市场，相对于许多的散户而言，市场比例并不能反映其真实的市场影响力。”邓志松说道。

严跃进也谈到，就目前的租借市场而言，大城市仍然存在许多租房者，过去租借市场是个人房源多，房东和租房者的位置相对比较对等。“可是，当部分房源收储改造为长租公寓的时候，长租公寓企业会相对强势，这会带来许多市场影响。”