楼市政策调控影响下 租购并举长效机制正在形成

本周，国家统计局公布2018年1-6月份数据显示，上半年楼市在政策调控影响下，租购并举长效机制正在形成，房地产市场维持着平稳、健康运行的状态。

对此，业内分析人士称，未来还将受到房地产税、棚改和PSL政策收紧、房贷利率持续上涨的影响。2018年下半年调控依然以紧缩和精准化调整为主，限购政策将进一步向热点三四线城市深入，未来继续完善住房供应体系、保障房产市场稳健运行是常态。

累计70城推限售政策

2018年，新的三年棚改攻坚计划，今年开工建设580万套，加大市场房源供应。30城还积极开展治理房地产市场乱象专项行动，进一步净化楼市环境。整体来看，2018上半年全国楼市政策仍以严调控为主，在多方努力下，房产市场保持着有“调”不紊发展态势。

据不完全统计数据，截至2018年6月，全国已有超70城已出台限售调控政策，从一二线城市逐步向三四线城市深入。与此同时，全国也有超60城发布人才政策，人才落户、购房与租房补贴争相推出，在吸引人才的同时推动住房供应完善。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出，调控收紧与精准化调控依然是政策主基调，在海南省、丹东等楼市因城施政，给过热城市市场降温，在大连、阜阳等城市的不同区域实施差别化调控，通过限制企业购房等精细化调控政策升级，全面保证刚需优先、保持楼市稳定发展。而随着“抢人大战”持续升级，人才不断涌入，想要留住人才，这对城市的就业安置、住房供应、交通与商业配套完善等，都提出了新的要求。

对此，一位不愿透露姓名的业内人士称，房地产政策密集发布的最核心原因，是部分城市房价出现了波动，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但是三四线城市房价出现波动，“逢涨必查是今年上半年房地产市场调控政策历史最密集的最主要原因，房地产调控的方向不变。”

房企到期资金小幅回调 个人按揭贷款继续下跌

上半年，房企到位资金增速继续低位徘徊。前4月，房地产开发企业到位资金增速跌至2.1%，随后5月出现大涨，但6月份增速在此回落。1-6月份，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。

从到位资金来源分析，国内贷款跌幅迅速扩大，利用外资持续暴跌。其中，国内贷款12292亿元，下降7.9%;利用外资28亿元，下降73.1%;自筹资金25541亿元，增长9.7%;定金及预收款26123亿元，增长12.5%;个人按揭贷款11524亿元，下降4.0%。

对此，陈雷表示，在经过长期的调控之后，市场进入了新的发展阶段，调控也逐渐趋向规范销售市场制度。虽然销售额增速和销售面积增速均有不同程度上涨，但随着金融监管力度的不断收紧，融资愈发困难，房企融资形势不容乐观，未来房企或为了回笼现金而加快销售速度。但在棚改货币化改革及人才引进推动效应减弱的环境下，市场未来能否持续还有待考验。

全国房地产开发投资增速连续3个月回落

据国家统计局数据显示，2018年6月，全国房地产开发投资额同比增长9.7%，连续3个月回落，回落速度加快，为本年度最低。但与去年相比仍处于高位，大幅扩大1.2个百分点。其中住宅投资38990亿元，增长13.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。

在诸葛找房分析师陈雷看来，自3月份以来，随着房地产企业融资环境进一步趋紧，房企国内贷款以及销售按揭回款持续下降，一定程度上抑制了开发企业的投资扩大冲动。同时由于受6月份国家调控加码、棚改货币化改革等影响，投资增速回落小幅扩大也是房企谨慎发展的必然选择。但目前的投资增速较去年同期仍处于高位，因此房企并没有消极待市。

张波则认为，房地产开发投资增速先涨后跌，整体上半年投资增速已经呈现出“抛物线”态势，一季度增速升至顶点后，二季度缓步下滑。从销售情况来看依然维持小幅上涨，1-6月份全国商品房销售面积同比增长3.3%，而商品房销售额则达到了约6.7万亿元，同比增长达到了13.2%。