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为何“史上最严”楼市调控仍未压住楼市虚火

2018年07月14日来源:中国经营报房产时评阅读数:364责任编辑:tll

在固定资产投资、消费和出口三驾马车均出现下滑之时,房地产投资和销售逆向增长,成为稳定经济的重要保障,但这并不意味着经济重新走向靠房地产刺激实现复苏的老路。

相反,近期全国各地开启了新一轮楼市调控风暴,接二连三的重磅“炸雷”逐个引爆。

6月末,住建部会同公安部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动;

国开行总行收回分支行棚改项目贷款审批权,棚改货币化政策面临大规模收紧可能;长沙、重庆、杭州等城市纷纷升级了楼市调控政策,出台了包括延长限售期限、取消购房补贴、暂停企业购房等政策。

楼市调控仍在升级中,并非楼市对宏观经济的支撑作用不明显,事实上每次经济下行周期房地产都被当做速效救心丸来使用,此次则是因为全球金融收缩和我国处在金融周期顶端双重作用下,不再支持居民再加杠杆购房。

但持续一年多的“史上最严”楼市调控仍未压住楼市虚火的原因,则在于过往十余年楼市陷入了“屡调屡涨”的怪圈,相信调控的人屡次错过购房时机,居民部门对房价仍将上涨形成了一致性预期,楼市调控已被认为是给居民“上车”的机会。

在上世纪80年代中期美国居民对通胀两位数增长曾形成一致预期,导致居民将收入全部用于消费,80年代末期日本居民对东京房价上涨和1997年亚洲金融危机前中国香港居民对香港房价上涨也均形成过一致预期,导致居民大幅加杠杆购房。如今要彻底改变这一预期只能采取“没有最严、只有更严”持续的调控措施,并让房价真正下降。

不过,在居民对房价上涨的一致性预期改变之前,开发商对房价上涨的一致性预期似乎更脆弱,因为其资金链已经处于十分紧张的状态。

以资管新规正式进入过渡期为代表的紧信用政策逐渐深化,房企传统融资渠道如商业银行信贷、银信合作、表外融资、发行债券等2017年起就受限明显,直接导致境内上市房企平均负债率2017年末已接近80%、债务总额较2016年增长了33.33%,高达6.59万亿元。

为缓解融资压力,国内融资受限的房企2017年起陆续扩大了海外融资规模,但屋漏偏逢连夜雨,近期人民币兑美元的快速贬值无疑会让这些房企的汇兑损益大幅增加,进而再次提升房企融资成本。

融资成本增加的同时,房企在售项目的价格则被牢牢管控,一手房价格与二手房价格出现“倒挂现象”,这也是近期深圳、杭州、南京、西安等多个城市新开楼盘吸引了大量购房者抢购、不得不通过摇号购买商品房的原因。

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