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棚改收紧后三四线楼市的变化

2018年07月14日来源:大胡子说房房产时评阅读数:850责任编辑:tll

土地流拍、三四线城市限售潮来临,炒房客加速抛盘撤出...这么多刷屏的三四线城市的利空消息,那三四线城市房产会迎来什么局面?

棚改收紧下,三四线楼市的走势

让我们来看一下不同时期的货币化安置比例。2014年的时候是9%,而2017年大幅提升到60%,部分城市甚至高达70%甚至90%以上。

但是幸福的时光是短暂的,棚改不可能无限期的上演下去,三四线的旧房子被拆得差不多了,总不能去拆新房子。

而且房地产库存消耗差不多了,再这么搞下去,三四线城市都要排长队、交茶水费买房了。

于是6月25日,国开行针对三四线城市的棚改定向放水紧急收紧,悬在三四线楼市头顶上的雷终于炸了。

碧桂园也叫停“全覆盖”战略,很明显,棚改的大庄家都开始逐步在撤了,作为小庄家的开发商没有不撤的理由。

如果碧桂园一意孤行,要规模不要现金流,一定会深陷在三四线这个深不见底的泥潭里,不能自拔!

棚改收紧了,股票跌了,碧桂园的三四线全覆盖战略叫停了,而三四线城市的房产会有怎样的变化呢?

一二线城市房价对棚改的依赖其实很小,更多还是因为人口的流入和真实的购房需求支撑,棚改政策的收紧不会对房价造成多大的影响。

而三四线城市恰恰相反,过去两年房价上涨最主要的原因就是棚改货币化安置带来的购房需求,这对三四线楼市来说举足轻重。

棚改收紧后三四线楼市的变化,可以从新房和二手房市场两方面来看。

(1)住房需求减少,新房市场一定走向低迷

一方面,从新房市场来看,棚改货币化安置的拆迁款是三四线房价成倍上涨最重要的资金支持

三四线城市本身的购房需求和资金是不多的,现在收紧棚改和降低货币化安置,相当于要停了给贫血的病人输血,没有了血液的补充,贫血的楼市怎还有力气往上冲呢?

2017年,棚改货币化去库存面积占了当年全国商品房销售的21.2%,在三四线城市,货币化安置带来的去库存面积占商品房销售的比例就更大了。

以湖南岳阳为例,2017年货币化安置比例达到98%,带动住宅销售面积占全市住宅总销售面积524万平方米的53%。

也就是说去年岳阳一半的住宅销售是来自货币化安置产生的购房需求,换句话来说,一旦棚改收紧甚至完成,没有了拆迁出来的购房需求和货币化安置的货币补偿,岳阳的买房需求会减少过半。

这样一来,房价能不跌吗?

另一方面,这些棚改的拆迁户本来就是三四线城市很大一部分的购房来源。现在提前拆迁安置完了,其实就是在透支未来的购房需求。

再来看一组有趣的数字,2014年-2017的货币化安置比例分别是:9%、28%、48%、60%。货币化安置比例开始大幅度提升就是在2015年-2017年,看到没有,这个刚好与中国房价暴涨是完全一致的周期。而现在货币安置的比例下降,所对应的房价你们觉得还会继续上涨吗?

把赔钱变成赔房子,不仅市场上少了钱,而且购房需求也减少了,房价下跌也就成了理所当然的事。

(2)二手房市场规模小,有价无市、接盘更加是少

经济越发达的城市,存量房市场就会越活跃,像北上广深,二手房交易会比一手房交易更活跃,因为市中心没地了,没地就不能盖新房子,要买就只能买二手房。但三四线城市不一样,地多、房多,但人少,买房可以直接买新房,完全没必要去挑二手房。

这就会导致一个问题:三四线的购房需求本来就不大,还大部分都冲着买新房去,那这大量的二手房谁来接手呢?

当然,如果你大幅度降价,譬如打个7折,对比新房有明显的价格优势,那还是会有人愿意买二手房的,但这就是亏本的投资了。

三四线城市是个典型的增量市场,也就是说新房市场,增量市场只能买来自住,不适合投资,存量市场才是投资的最好选择。

所以说为什么我一直跟大家说不要去投资三四线城市,宁愿面积买小一点、还款压力大一点,也要买一二线城市的房子。

很简单,就是一二线会有更多人愿意来接手你的房子啊,有需求不就有涨价的空间吗,有人接手才能房子才能变现啊。

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