中国房地产市场还未饱和 未来潜力大

国家统计局数据显示，2016年全国人均住房建筑面积为40.8平方米，其中，城镇居民人均住房面积为36.6平方米，农村居民人均住房面积为45.8平方米。

通过国际对比发现，我国居民人均住房面积与发达国家的差距在逐步缩小，而且从户均住房面积上看，甚至超出了一些发达国家。基于此，有观点提出，中国房地产市场已经饱和了。

但是从综合角度分析，人均住房面积标准的大幅度提高，不能说明我国房地产就达到了饱和的状态。实际上，从长期的视角来看，中国的房地产市场还有很大的发展空间。

1、我国城镇化的潜力还未完全释放

国家统计局公布的2016年城乡居民人均住房面积是按照常住人口来计算的，实际上，在城镇常住人口的中外来人口(主要是农民工)自主购房比例很低，城镇住房主要是城镇户籍居民所有，而在农村，绝大部分外出农民都会在家乡盖房。

因此，按照我国住房的空间分布特点，城镇户籍居民的人均住房面积应该是51.9平米，远高于当前的36.6平米，同时，农村户籍居民的人均住房面积为33.2平方米(见图1)。

从城镇化进程来看，未来我国城镇人口还要持续增加。目前，我国户籍人口城镇化率是42.35%，常住人口城镇化率是58.53%，常住人口和户籍人口的差距有16个百分点多，也就意味着在城镇就业的2.8亿存量农民工，因为户籍的原因，绝大多数并没有在城镇买房。

同时，到2020年我国常住人口城镇化率达到60%，到2030年可能达到70%，我国还要再增加两亿多城镇人口。

此外，我国还有7300万的城镇间流动人口，这部分从小城镇和中小城市到大城市的就业人口，他们的住房大部分在原户籍所在地，现在随着就业的迁徙，需要在就业所在地购买和租赁住房。

整体来看，随着我国城镇化水平的持续提高和人口的空间变化，就会出现住房结构在空间上的变化。这种随着城镇化进程带来的就业空间变化决定着未来的房地产将持续增长，因此不能用静态的住房面积计算方法来评价房地产发展走到了尽头。

在未来很长一段时间内，中国的房地产市场还有非常大的潜力。

2、住房的投资属性在强化

近年来，我国股市长期低迷、银行利率也持续走低。相比较来看，房价的上涨速度非常快，远远高于各种投资的回报率。因此，尽管有相当一部分城市存在着住房的大量积压，但一线城市和部分二线城市的房价依旧上涨，少数三四线城市也出现房价的快速上涨。这一鲜明的信号显示，房地产的投资和增值功能比传统存款和股市要保险的多，因此，会吸引越来越多的资金进入到房地产市场。

3、买房置地是中国长期的历史传统

从历史上来看，古代的官员和商人都会在家乡买房置地、盖大宅子，这是我国很多古镇的由来。从现实来看，绝大部分农民工挣钱的主要目的就是回家放房子、娶媳妇。其实，买房是中国人几千年根深蒂固的文化传统。这一传统不会短期内消失，必将会成为影响中国房地产长期发展的重要因素。

4、我国住房更新的潜力巨大

从国际经验来看，英国平均住房质量长达132年，美国74年，日本100年以上。而中国的住房平均寿命只有25—30年，特别是当前我国农村的房屋寿命一般在20年左右。

同时，大量的农村住房和城市的危旧房、城中村等住房质量都很低，急需改造提升。从这一角度来看，住房质量的提升所带来的房地产发展潜力非常巨大。

5、消费升级增加了对住房的需求

随着城乡居民收入水平的提升，居民的消费也随之升级，当然也包括居民的住房消费，表现为住房需求形式的多元化、住房质量的提高，以及住房面积的改善等。一方面，一套房向二套房的消费需求转变已经成为刚需。

在很多大城市、特大城市，不仅一套房是刚需，二套房也已经成为刚需。这不仅是发达国家的现象，在我国也已经成为现实。另一方面，住房郊区化已经成为国际城市发展趋势，在中国很多大城市也表现的非常明显。

据统计，北京市2017年93%的房子在五环外。城市中心区的住房发展空间已经基本走到尽头，现在普遍往郊区发展，一方面是二套房刚需的原因，另一方面是因为城区内的高房价。所以，在都市圈周边的特色小镇受到很多人的关注，与二套房刚需现象有直接的关系。