谢国忠：看空房价十四载 梦醒时分风雨来

在中国房地产市场化20年中，有14年，谢国忠都和“空头”两个字紧紧联系在一起。尽管他并非高频度发表看空言论，但显赫的学术背景，依然让他在“空军”中成为旗手。

看多还是看空，在中国房地产市场20年的历程中，向来是头等重要的议题;而这个议题早已经超越了纯粹的经济学判断，成为大众情绪的某种宣泄口。

回顾谢国忠的看空经历，有意思的是，他的看空理由从经济学角度来说，总是逻辑自洽、充满说服力的——

2004年，谢国忠从国际资本流动的角度认为，中国房地产业调控之所以困难，就在国内房地产业挟持中国经济、挟持各地方经济。如果这些房地产问题处理不好，可能成为今后整个中国社会政治动荡的根源。事实上，即便到了今天，这一判断依然有着重要的现实警示意义。

2005年，谢国忠再次连发《上海房地产可能步曼谷后尘》等数篇警示文章，认为美元利率水平不断上升，目前已经升至4%，未来有可能达到5%。这使海外资金开始流出上海房地产市场。为证明自己的观点，谢国忠甚至卖掉自己在上海的房产。2018年，十年期美债利率突破3%，美元指数持续上升，当年的判断，与眼下的现实再次产生某种奇妙的呼应。

2006年，谢国忠预计2008年世界经济将出现衰退，中国的房地产彼时也将遭遇高风险。事实上，2008年确实发生了金融危机，谢国忠的“神预言”，体现了深厚的学术功力，但随后而来的“四万亿”，让算对了危机却算错了国情的谢国忠，再次被“打脸”。

2009年上半年，谢国忠表示：中国的房价每次要掉的时候都是政府撑着，但如果政府手里没钱支撑的话，这种情况肯定不会延续下去，不仅对房价而且对整个国家的经济将会引起非常大的打击。在2018年去杠杆、控制地方债发行、债务违约频频发生、各大城市爆发“抢人”大战的背景下，看到这番论述，是否别有滋味在其中?

2010年，谢国忠再次提出备受争议的观点，他认为2012年中国房地产将会崩盘。当年年底，谢国忠再次提出了房地产“拐点论”。

此后，谢国忠在看空的路子上越走越远，2011年，谢国忠明确了房价拐点，认为如有多套房的赶快出手。他认为，楼价高企其实都是货币吹出来的。只有当开发商把楼价降到首次购房者有能力购房的时候，才能消化如此之多的存量房，这就意味着楼价要大幅下调。

2012年1月，谢国忠认为政府不会救楼市。政府没有意愿来拯救楼市，如果政府去救，势必会引发通胀。

2013年10月，谢国忠表示：房地产6个月内将调整，通缩时代要来临。

2014年5月，谢国忠认为：房价下跌远未结束，市场将在2017年触底。这轮房价下跌远未结束，无论从交易量还是从成交价来看，中国的房地产市场都存在泡沫。

而他再次没有预料的是，一轮轰轰烈烈的“去库存”运动，让本已经处于调整边缘的中国房地产再打兴奋剂，开始了新一轮报复性上涨。

在谢国忠强力看空的几年里，中国房价开启了快速上涨模式，这让部分未能“上车”分享财富效应的人，将谢国忠视为公敌，他的看空，成为很多在房价暴涨下失落群体的情绪宣泄口。

此后，谢国忠的观点开始软化。2016年3月18日，在某沙龙上，面对“未来一线城市房价会不会上涨”的问题时，谢国忠说，我们和日本不一样，我们手里的工具比较多。如果你有很多钱，要买一套房子自住是另当别论的。当然，他仍旧认为一线城市的房价处于高位，如果想像炒股票一样炒房子，一定不是时机，他一年半前将除房子之外的资产变现，保持流动性，等待投资机会。随后，他补充了一句，原本也想把房子卖掉的，但是家人不同意。

看空14载之后，2018年，谢国忠的判断，出现了180度的戏剧性变化。年初，谢国忠做客某互联网脱口秀节目，为唱衰楼市自辩，他认为，调控是一个买房信号。调控是暂时的，所以每次调控，就应该去买，买了之后不就涨了吗?所以调控变成一个信号，是买入的一个机会。

资本市场有个著名的定律：死空头转向，往往意味着牛市终结。作为著名的“反向指标”，谢国忠的改口，究竟是中国房地产市场的持续上涨的胜利，还是某种风雨欲来的征兆?一切有待时间去验证。