如何避免公租房配建纷争？完善规划

这两天，一篇名为《安居房租客是“二等公民”?这事终于在深圳发生了》的文章在社交媒体刷了屏。主要内容是关于深圳龙岗信义金御半山和万科公园两个小区里，配建的人才安居房(公租房的一种)租客与商品房业主之间，关于花园、车位等资源的争端。

所谓配建公租房，是地方政府以配建为条件，给予一定的补贴让利于开发商，要求开发商拿地后按一定比例建设住宅与公租房。人才安居房是公租房中比较特别的一类，因为它不是用来保障社会底层，而是城市为了吸引高端人才、解决他们的居住需求而建设的。深圳的人才安居房的申请条件是，在市级人才安居重点企事业单位工作的全日制本科以上学历人才。结合深圳的特点，人才安居房的租客很可能是科技公司或金融机构的新深圳人，他们学历高且未必穷甚至可能是高薪人群，维权意识强，对生活品质有要求，对车位也有需求。

人才安居房租客认为，在一个小区里，交着同样的物业费，他们的权益就应当得到保障，花园与泳池等小区公共空间与设施理应共享，车位也应该可以在同等条件下使用，不应因为住公租房就沦为“二等公民”。而商品房业主则认为安居房租客占了便宜，自己以高价买下房子，公共空间和车位资源也是商品房公摊成本的一部分，而安居房租客没有为这些成本付费就不能来抢占资源。结果，信义金御半山花园在安居房和商品房之间筑起了围墙，而万科公园的商品房业主则提起了诉讼。

双方都认为自己的权益受到了侵犯，且各有道理。若只依法规无法判定谁是谁非，因为深圳市关于公租房的配建，本无细致的规划规定，《深圳市保障性住房条例》只有原则性表述没有任何关于配建的详细规定。与配建有关的《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》，主要规定配建比例和范围，对于配建所携带的资源和成本分配等没有硬性规定，开发商有着很大的自由裁量权。那么，开发商当然会用最省钱省事的方法来建，车位配比按最小的来、公共空间成本分摊一概不管，矛盾就由此而来。譬如万科公园小区只算商品房、车位配比也只有1：0.8，平均一户不够一个车位，加上348户安居房租客，车位是铁定不够用的。可以说，安居房租客和商品房业主都是因规划问题受影响。

依照计划，“十三五”期间，深圳市将建设和筹集保障房40万套，其中人才安居房30万套。2017年，深圳轮候库公租房项目已经有25个，如原文所说，“上述同样的矛盾，存在着被复制25次的可能。”往后开发商拿地配建保障房依然是公租房的主要来源，深圳的公租房配建风波不是个案，而是一个非常普遍且迫切需要解决的问题，这个教训必须吸取。

最根本的解决方式，是从规划阶段对成本和资源配比进行详细的规定和划分。比如保障房的面积及配套如何，是否共用车位，都应该做出明确规定。南京这个月刚出台的《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行)》就是一个可供参考的范本，其明确规定人才安居房建筑面积60至144平方米，与商品房统一规划设计、同步建设、同步验收，停车配建等公共配套共享，保障房建成后需无偿移交政府，相应建设成本不计入该地块商品住宅房价的准许成本。

截至目前，万科公园张贴公告重申合同注明保障房属同一物业管理区域，但显然租客与业主意见都难平息。信义金御半山花园拆除了围墙，达成花园共用、按剩余车位安排的共识，并承诺往后会增加车位，但围墙可拆，心里筑起的藩篱却很难拆除。要想解决乃至避免这类问题，需要在完善规划上做足功夫。