社科院建议：降低购房负担 实现藏富于民！

中国社会科学院住房发展报告课题组最新研究结果认为，我国住房市场内部结构失衡，外部风险积聚，房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。

该课题组建议，降低购房负担，实现藏富于民。从供给需求双向调控转为促进消费，尽快构建住房长效调节机制。

降低购房负担 实现藏富于民

课题组认为，在内部结构性过剩严重，外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“经济房地产化”导向，剌激房产市场以维系高房价和经济高增长，势必降低居民消费水平，加重住房结构过剩，影响经济的顺利转型。

“住房市场发展应与转变经济增长方式相结合，通过适度藏富于民，实现房产市场与经济社会的协调发展。这需要创新住房政策导向，由过度强调住房市场的经济支柱作用，转向适度强调住房民生导向。不断采取措施，降低居民家庭的实际住房负担。”《住房报告》说。

课题组建议，出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。提高公积金覆盖面，改革公积金归集信贷制度，降低公积金贷款利率，让更多家庭能够获得低息购房贷款。

课题组还建议减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。

具体措施包括：扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取;取消2年限制，所有普通商品住房交易免征营业税;取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税;对于卖一买一的换房需求除给予税 费减免外，还可给予适度财政补贴。

对于农村集 体建设用地入市问题，课题组建议加快探索，弥补城市住房用地供应不足。在城市政府垄断土地一级供应的条件下，往往采取饥饿供地的办法，来维持房价坚挺。这 虽然有利于为地方公共财政筹资，但也加重了居民购房负担，降低了消费水平和生活品质。

在城市住房用地供应不足时，可以加快农村集体建设用地入地探索，打破城市土地供应垄断，进一步平抑城市房价，提高居住水平。

《住房报告》建议提高存量住房品质，改善居民住房条件。住房市场正由增量时代向存量时代过渡，但已有的存量存在老化和品质偏低的突出问题。具体措施包括：进一 步放宽户籍限制，提升教育、医疗等公共服务水平，吸引农村人口进城就业和置业;支持老旧住宅小区翻新、加设电梯和添置其它老年儿童便利设施;积极为社区联 谊、社交活动搭建平台，创造温馨和谐居住环境;在不影响其它居民居住环境的前提下，支持住宅转商用或用作创业场所。

内部结构失衡 外部风险积聚

12月3日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同在京主办“《中国住房发展报告2015-2016》(下称《住房报告》)发布暨华房指数预警研讨会”。

课题组称，当前房产市场存在的主要问题是：房产市场内部结构失衡，一线城市的供求矛盾突出与三四线城市的供过于求并存;外部环境恶化，中国经济增速放缓，人民币贬值压力增大，全球经济衰退风险增加，金融市场动荡加剧，利空因素不断显现;政策导向偏差，不断加码的楼市宏观剌激政策，一方面维系了居民的高额住房 负担，另一方面还将加剧住房市场结构性过剩。

研 究发现，经济快速增长、城镇化加速推进及人民币持续升值是2002年以来中国房价突飞猛进的重要外部条件，但自2008年全球金融危机以来，中国楼市迅猛 发展的外部条件已经出现微妙转变。首先经济增速出现下滑，对楼市形成直接冲击。

接着人民币结束单边升值，给房价带来向下重估压力。2015年中国资本市场 的大起大落，挫伤了楼市信心，进一步加大了楼市短期风险。同时全球经济面临进一步衰退，也为中国楼市持续繁荣投下阴影。

过去十多年来，我国住房市场的繁荣推动了经济快速增长，促进了地方政府财力进而公共服务水准的显著提升。但另一方面，住房产业被作为宏观经济支柱与地方政府财源，也承载了过多的压力。

《住房报告》说，房价被认为可涨不可跌，高房价使城镇居民家庭负担过重。高额的按揭本息使得“房奴”紧缩消费、不敢失业，生活水准与幸福指数双下降。购房者实际可支配收入较低，也使得社会经济内需不足，产业转型升级乏力。房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。

2014 年住房市场先热后冷，尤其是前两个月持续火爆，但随后受楼市下行影响，3月份土地市场骤然降温，第二、第三季度环比增速持续放缓，三季度急转直下，市场加速趋冷，到年底部分城市尤其是一线城市又出现回暖，大型品牌房企扎堆抢地，频现，北京、上海都诞生了历史总价，市场可谓跌宕起伏，全年呈现浅 “U”形走势。

《住房报告》称，总体来 看，2014年全国土地市场可谓低迷，成交量大幅萎缩，但土地价格依然保持上升趋势，呈现量跌价升整体走势。

2015年土地市场尤其是一线城市虽开局火热 但整体惨淡，前三季度土地市场低位运行，第三季度降幅趋缓市场企稳，9月份全国土地市场尤其是一线城市涨势明显。

课题组预计，未来一年土地市场或会呈现以下态势：一是土地市场成交总量或会萎缩，价格或继续保持高位调整态势;二是土地市场或会继续分化并将进一步加剧;三是一线和部分热点二线城市土地市场或进一步走向寡头垄断，中小房企将无立足之地。

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