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“颜色越鲜艳、长得越漂亮的蘑菇,往往都有毒,但人们却容易被其诱惑,采摘然后食用。”12月2日,株洲市某品牌房企总经理向记者透露了房地产业内的一些玄机,并且提醒消费者:买房不能光看价格。“看起来急功近利的开发商,都有‘逃跑心理’。价格如果从高处突然猛降,是资金链出问题的一个信号。当年福泰国际便是例子。”上述开发商表示。他还给出五个鉴房方案,帮助消费者鉴别好房子。
看交房周期2年半内不交房或有蹊跷
一般情况下,一栋楼从开盘到交房的正常周期,不会超过2年半。选择期房,如果开发商告诉你,2年半内不能交房,那么这里面可能有蹊跷。
看开发成本 房价降幅在10%以内才正常
刚性的成本是质量的保证,低于成本的价格必定以牺牲质量为前提。一个楼盘的房价波动幅度低于5%,属于正常现象;波动幅度控制在10%以内,尚且还属于促销。如果价格低于成本,那这里面必然有什么内幕。假设你准备购买的楼盘,房价低于成本,或者开发商基本没有利润空间,那么你可以不用期望这家开发商会好好盖楼、会做好后期服务。(盖楼成本=楼面地价+建安成本+综合管理费+税费;楼面地价=土地价格/容积率。)
看付款方式 只接纳现金付款,资金链出了问题
凡是要求购房者一次性付款、不走银行按揭,或者只接纳现金付款方式的开发商,必然是资金链出了问题。另外,对于购房者来说,不经过银行、未作担保,直接付款买房,也存在极大风险。
看开发商实力 询问工人施工款的支付是否延期
买房时,可以向工地上的人打听打听。如果开发商长期延期支付工程款,资金毫无保证,那么房屋的质量也无法得到保障。你想想,施工方长期被欠钱,还能好好干活吗?
看用材质量 电梯品牌肯用大牌,质量无忧
看房屋质量,主要看用材。最直接方便的一条,是去看电梯的牌子。如果开发商不使用国内、国际大品牌,说明它并不大注重质量。现在电梯出故障的小区很多,申请房屋维修资金难度系数又极高,需要三分之二以上业主签字,修好之前天天爬楼梯会“急死个人”。如果开发商注重质量,愿意花钱选购好一点的用材,那么它在电梯品牌的选购上,绝对不会掉以轻心。
福泰国际,位于株洲市天元区长江北路二十九区,最初由株洲市国泰房产开发有限公司投资开发,约于2007年8月开工,当时的销售价格约为3100元/平方米。次年价格猛降,随后传出开发商资金链断裂的消息,不久之后项目停工。后由现在的湖南福泰房地产投资有限公司接手、继续完成开发。
·帮你解惑
除了首付款买房还需要预算哪些费用?
读者范女士:我第一次买房,好多事情不清楚。我的预算里,是不是除了房款,还有很多其他费用?想问具体是哪些?大概要多少钱?
记者综合株洲市房产管理局、株洲市公积金管理中心、株洲市地税局等部门相关规定,为你理清首次置业需要预算的款项。
一、首付款
选择商业贷款,首套房首付比例不能低于30%。如果是首次申请公积金贷款,面积在90㎡以下、属于无房家庭首套住房,则首付比例不低于20%;如果是首次申请公积金贷款,不区分家庭住房情况,面积在180㎡以下房子(含二手房),首付比例不低于30%。(株洲市公积金贷款,夫妻双方在株洲地区正常缴存公积金购买首套住房申请贷款的,最高贷款额度45万元;其他最高贷款额度40万元。最长年限为30年。)
二、税费
新房:
1.契税:家庭(夫妻、家庭成员)唯一普通(面积在144㎡以下的)住房,需缴纳4%房款的契税。其中面积在90-144㎡的家庭唯一普通住房,契税享受减半优惠;面积在90㎡以下的家庭唯一普通住房,只需缴纳1%。
2.银行按揭费:属于商业贷款的收费项目,各银行间有细微差别。
3.房屋维修基金:建安造价的5%-7%。其中电梯房110元/㎡,非电梯房80元/㎡。
4.房屋登记费:住宅80元/套,非住宅550元/套。
5.交易手续费。住宅3元/㎡,非住宅11元/㎡。
责任编辑: linquanxiu
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