万科袖珍住宅项目即将上市 被视作不划算买卖

户型装修图

18平方米，照常理不过是一间主卧的大小。但在西安万科城，18平方米却有着另一种景象。作为万科极小户型住宅试验的成品，这间建筑面积18平方米、实用面积15平方米的公寓样板间，有着玄关、厕所、书房、衣帽间、卫生间……

进入2013年，先是西安万科城的18平方米房，再是北京昌平金域华府，万科的极小户型住宅虽未正式面世，却已赚足眼球。然而，与降低安居成本的初衷相比，极小户型的生存空间并不如想象中那般美好。难做的生意，难测的前景，这便是极小住宅眼下的尴尬。

只批发不零售

西安万科城项目紧邻大学城和高新技术产业开发区，18平方米极小户型的目标客户群，是18~25岁之间的大学生以及刚毕业的年轻人。这一定位，也被当时业内专家认为无论投资或自住，都极具有市场竞争力。在2011年西安万科城的媒体宣传中，甚至直言：“之后，全国各地也将出现这种极小户型。”

2月22日，记者与西安万科取得联系，试图采访西安万科城的18平方米户型。然而得到的答复是，项目还没入市，其他方面也“无可奉告”。本报记者于是打通西安万科城的售楼处电话，了解的情况是：18平方米~58平方米带装修公寓目前只接待整层投资的大客户。换言之，不零售，只批发。

“公寓属于商业性质，不限购不限贷。一期共有1300多户，其中18平方米的居多，大约有700多户。整层购买的顾客可以买来做酒店，也可独立出租，售价可以洽谈。”该售楼处销售人员介绍说，万科城对个人销售的是二期，89~130平方米住宅，均价在8500元/平方米。照此计算，18平方米迷你户型如果零售，总价约15万元。

有意思的是，万科集团执行副总裁毛大庆也在近日称，北京万科的超小户型目前已进入政府审批阶段，该项目属于出租公寓，建成后由万科自持，不对外出售。首期有300~400套，如果除去公摊，每套面积在15平方米左右。

买小房利率高

其实极小户型并非只在销售方式上遭遇了尴尬。在政策方面，极小户型也受到国内建筑规范的限制。按照2012年8月1日正式生效的新版《住宅设计规范》，由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。另外，极小户型面临纯北户型、厨房设计、阳台规划、车位配备一系列的规划瓶颈。这一系列的问题，导致国内的建筑规范并不允许这种超小户型以住宅形式大规模推广。因此，市场上出现的低于22平方米的极小户型，多数是商业用地上建的公寓，属商业性质，此类产品不限购不限贷，但首付和贷款利率都会更高。

美联物业深圳营业部总经理江少杰是香港人。他告诉记者，即使在寸土寸金的香港，开发20平方米以下极小户型的私人发展商也极少。“一般是政府提供的公屋，面积才这么小。”香港运输及房屋局局长郑汝桦对香港公屋的设计则是如此解读：1到2人的居室，套内面积为14平方米；2到3人的居室为22平方米；3到4人的居室为31平方米；4到5人的居室为38平方米。这也从另外一个角度验证了万科当初做的调研：中低收入住宅小区的运作模式大多由政府主导。

限购后顾客少

目前，市面上的极小住宅项目大多在20平方米到30平方米之间。自从楼市限购政策实施以来，深圳市场上这类极小户型风光不再。

“限购以前，这类单间或一房一厅的小户型成交活跃，特别是带重点学校的，换手率极高。”世华地产宝安区总监赵江涛告诉深圳商报记者，限购以后，购买这类小户型的，从投资客变成大多是刚毕业的大学生或单身白领，将小房子作为过渡性住房，价格则一直比较平稳。

而实力投资客则基本转向了豪宅。美联物业南山区总监刘庆兴介绍说，目前这类极小户型购买者七成是自住，仅三成是投资。而所谓投资，也多是年轻夫妻积蓄买不起大房子，但又担心房价继续上涨，于是先买一套小房子放租，自己则还是和父母一起住。

限购确实打击了年轻人买小房子过渡的热情。在媒体工作的屈先生毕业不久，他直言压根不会考虑买极小房，因为以后肯定要换房，这样会消耗自己的买房名额。

万科： 这生意不划算

实际上，从2010年开始，受到日本和中国香港超小城市公寓的启发，万科集团建筑研究中心就开始着手进行极小户型的研发，力求在极有限的空间内，通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。万科的构想中，如果要为中低收入人群提供居住解决方案，除了政府的廉租房，是否可以开发比如15平方米的极小住宅，让房子总价降低，从而让更多人能够买得起房？

这无疑是具有人文关怀的商业试验。但极小户型的试验一直是雷声不断难见雨落。

而在一次媒体群访中，万科总裁郁亮曾坦言，“小房子”其实更难做，建造成本相对来说要高许多，溢价空间又很小，15平方米的极小住宅几乎没有任何收益。这并非夸大困难。极小户的住宅，需要极小户型的专用配套，家具、家电等等都得量身定做。

如今，随着时间的推移，万科早先制订的极小户型推进计划，先后都被推延或者改写了。无论是北京万科金域华府的转售为租，还是西安万科城对投资客的“打包”销售，极小户型在推向市场时始终是“犹抱琵琶半遮面”，并且已经与解决中低收入人群的住房问题的设计初衷背道而驰。

投资客： 带装修卖女白领

尽管小房难卖，但不符合申请保障房却又买不起房的“夹心阶层”，却是市场上最庞大的人群，难道真的毫无商机？

深圳有精明的房地产投资客对购房人群进行了细分，专门炒作低价二手极小房，并且只卖给年轻女白领。

春节后，深圳资深投资客“貔貅陈”(网名)在微博上征集合作伙伴：“组一家化腐朽公司，股本300万元，专炒低总价二手小户型，快进快出。大股东占70%，负责资金和运作；装修包工头占10%，负责凤姐变冰冰。深圳两家最大中介各一资深经理各占10%，负责找笋盘和出货。术业有专攻，这样的团队，你看有戏唱否？”

帖子一出，马上应者众，并纷纷向“貔貅陈”表示可以随时入股。“貔貅陈”向深圳商报记者分析了运作思路：专门寻找市面上20~25平方米之间、总价50万~60万元的小房子，然后按照女孩子喜欢的风格进行装修，卖给年轻女白领。只要有10%的纯利，就会卖掉，快进快出。而注册公司，以公司名义购房，则可以规避限购。

“男人会考虑结婚换大房，希望一步到位，限购背景下，买小房子的少。但年轻女白领则不同，单身时小房子是居所，结婚时是嫁妆，结婚后则是资产。”“貔貅陈”认为，由于每年毕业女大学生极多，刚需源源不断，并且这类小房子总价低，首付在20万元以内，在父母资助下，女白领完全能够承担。做过深入市场调查的“貔貅陈”信心满满，准备今年就开始实施这一计划。

不过，“貔貅陈”的投资客朋友并不看好这门生意，因为他们都喜欢炒豪宅，利润高，炒小房子太辛苦，并断言“貔貅陈”不用多久就会累得不想干了。但是，一向稳健投资作风的“貔貅陈”却称这样风险小，即使卖不出去，小房子收租回报率也高。