新一轮调控蓄势待发？后续细则决定具体效果

从2012年年底开始，北京楼市再次出现了比较强烈的上涨冲动。而近几年间，不乏令人记忆深刻的楼市调控。比如，2010年4月“新国十条”出台后，楼市的一轮调控；2011年2月，“新国八条”出台之后，引发的“史上最严厉调控”。因此，“国五条”的出台，是否意味着新一轮调控山雨欲来？新京报邀请业内专家就此展开探讨。

后续细则决定具体效果

提问：这次“国五条”的出台，您认为会对楼市的走势产生哪些影响？

朱中一：对2013年房地产市场走势的预测，在政策层面，政府肯定坚持房地产调控政策不放松，对房价上涨较快的城市政府还会采取问责等措施，并做好政策预案。我们认为2013年房地产市场总体仍会平稳发展，市场环境也好于去年。

范小冲：两会马上就要召开了，后面的走势更主要的还要看两会的信号和之后出来的措施。我想今年也会延续过去的调控方向，政策也还会持续一段时期。

杨红旭：任何一次高规格的调控，肯定会有效果。比如2011年的“新国八条”出台之后，市场持续降温。不过我们也应清楚，多数新政出台后，效果也仅仅表现为住宅成交活跃度下降，价格涨幅回落。不妨做个比喻：楼市温度达到80度了，若无调控，则将继续升至100度；但有了调控，温度也只是不再继续上升，或者一段时间后降至60度而已。高温依旧是高温，治标不治本。本轮调控的具体效果还要看后续细则。我对“新国五条”的效果判断总体不乐观，具体情况取决于后续配套措施。

陈国强：要看清楚“国五条”的影响，需要更长的时间，需要相关部委和地方政府的细则出来。不过现在可以对其有个初步判断。“国五条”是和2010年以来国务院陆续出台的“国十一条”“国八条”等等是一脉相承的，政策取向上是一致的，对稳定市场预期，遏制市场的非理性表现有及时引导的作用。2012年年末以来市场有一些异动。“国五条”会带来新一轮的观望，之前打算入市的人，可能会重新评估市场。

高姗：“国五条”的出台，表明了中央政府继续严厉调控房地产市场的态度，这一方向性的政策虽然不会对市场产生什么实质性的影响，但是对于地方政府起到的是指导性作用，在这一政策指导下，各地方政府将陆续出台细则。从目前趋势来看，房地产市场调控政府仍以收紧为主，预计新细则出台将会终结自2012年下半年开始的这轮房价过快反弹回升的趋势，但是基于2011-2012年土地出让带来的短期供应不足，预计房价仍会有上涨趋势，但是上涨幅度将减缓。

二套房贷或进一步收紧

提问：目前北京的调控政策已经是全国最严厉的了，如果继续限制收紧，在哪些方面还有比较可行的收紧空间？

朱中一：“国五条”体现了两个层次的要求，一是继续严格执行既有的限购政策，二是意味着限购范围有可能扩大。“国五条”从某种意义上来说，是释放了一种信号。现在马上就要召开两会，具体的政策会如何出台，还要看两会上释放出什么样的信号。

范小冲：政府只要想动用行政手段，那是会有很多的办法的。但是产生相应的副作用也会很大。很多手段会很有效，但是会不会用，还需要评估。房地产行业还是要健康、持续、稳定地发展。而不是简单地打压下去。

陈国强：限购的政策从严执行，对购房者资格的审核会从严，接下来第二套房贷款门槛可能提高，还有，对政府年度住宅用地供应任务完成的监督会更严。此外，对二手房市场，我想应该给予更多的重视。

高姗：北京版细则如果继续限制收紧，主要有两方面的空间，一是对于二套以上信贷收紧，继续加大首付款比重、上浮房贷利率等；另一方面则是加快房产税实施节奏，房产税的手段如果利用得当，将能够很好地自行调配市场存量，以二手市场弥补一手市场供应的不足，从而能够很好地抑制房价的涨势。

应合理安排推地节奏

提问：“国五条”中提到要增加普通商品住房及用地供应，您认为在供地方面，政府应如何更科学、更合理供应土地？

范小冲：现在所提的，基本上还是以前的思路和办法的落实，在执行上面加强力度，这样产生效果的空间是有限的。而要真正有大的变化，还是要进行制度的改革。例如土地财政的问题，城乡土地的二元结构问题，民间资本是否能进入一级开发的问题，以及容积率的问题等，都还有很大的制度改革空间。

杨红旭：供地政策方面，短期内没什么好办法。长期来看，应当进行改革，打破地方政府对土地供应的垄断。可以从两方面入手，一是现在城市土地闲置现象严重，批而未建的用地规模巨大，对城市的这些存量用地，例如国有企业的废弃工厂，企事业单位的闲置的土地，应鼓励他们自行转让，将土地盘活；第二，对农村集体土地也应允许其自行转让，用于房地产开发。

陈国强：首先，对北京这样的城市，要保证充足的供地量，不能像之前，连续几年完不成年度住宅供地计划。第二，土地供应的区域、供应的节奏要更合理、更科学，远郊区县和城中心土地供应要有一定的组合，供应的节奏不能再出现年中断顿、年底集中推的情况。第三，对已经成交的土地，要督促拿地方及时开发，及时形成住宅市场的供应量。第四，加大保障房建设用地的供应。

高姗：一方面要调整地方政府对于地价的预期，合理设定起拍价格。由于地方政府对于土地财政的依赖，使得其对于出让地块的价格预期普遍较高，由于地价加诸在房价中的比重较大，因此地价偏高不利于对房价的控制；另一方面，政府在推地节奏方面应合理安排，避免出现阶段性过热或过冷，由此带来的供应的过多或不足都不利于市场的平稳发展。

“国五条”是和2010年以来国务院陆续出台的“国十一条”、“国八条”等一脉相承的，对稳定市场预期，遏制市场的非理性表现有及时引导的作用。

陈国强(中国房地产学会副会长)

政府要想动用行政手段，那是会有很多的办法的。但是产生相应的副作用也会很大。很多手段会很有效，但是会不会用，还需要评估。

范小冲(阳光100集团常务副总裁)

“国五条”体现了两个层次的要求，一是继续严格执行既有的限购政策，二是意味着限购范围有可能扩大。

朱中一(中国房地产业协会副会长)

楼市温度达到80度了，若无调控，则将继续升至100度；但有了调控，温度也只是不再继续上升，或者一段时间后降至60度而已。

杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)

政府在推地节奏方面应合理安排，避免出现阶段性过热或过冷，由此带来的供应的过多或不足都不利于市场的平稳发展。

高姗(亚豪机构副总经理)