揭秘保利地产密集拿地背后 权益支出仅218亿

进入四季度，保利地产频频出手拿地，更在一线城市夺得多幅优质地块，引发广泛关注。12月5日，保利地产发布的11月销售简报显示，1-11月份，保利地产共实现签约面积815.3万平方米，同比增长36.26%；实现签约金额920.32亿元，同比增长36.1%。920亿的销售金额让保利地产稳居销售排行榜第二位，按照目前销售势头极有可能成为继万科后第二家年销售额超千亿的地产公司。

保利地产内部人士对记者表示，对于坚持“以销定产”的保利而言，如此高的业绩也意味着在土地储备上需要补充。因而，第四季度，保利地产在土地市场出手频率明显提升。

金额为三年来最低

“近期拿地是为了补仓，而不完全是因为看好后市。”保利地产内部人士表示。进入10月份以来，保利开始大手笔拿地，但实际上，按照权益比例计算，保利地产截至目前拿地支出约为218亿元。相较于往年，保利地产今年拿地的费用大大降低，仅占截至目前销售额的23%。无论是拿地总额还是销售占比，均为近三年的最低值。

同时，在今年的土地获取中，保利地产以合作方式获取的土地比例较往年有所上升，在总拓展地块数量中占半数以上。对于快速周转的保利而言，销售业绩背后是对土地储备的需求。保利地产半年报明确表示，公司土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市及中心区域的储备严重不足。

此外，数据显示保利地产今年的总开工量达到1300万平米，上述人士称，为了保证明年的开工量和业绩增长，在此前去化较好的区域，有必要获取更多土地资源。

从已公布数据来看，保利地产今年新增的容积率面积为980万平米，高于2011年的933万平米。按照保利地产快速周转的开发模式，这些新增面积基本上是其一年的消化量，这与保利地产一贯强调的等量拓展原则，即“每年新获取土地量应不低于当年的消化量”基本吻合。保利地产上述人士指出，在这一轮拿地中，保利地产获取土地集中于北京、上海、广州等一线城市，所取得地块多位于核心位置，抗风险能力强。

房企补仓仍将继续

前11月，保利已经实现920亿元的销售额，年内达到千亿甚至超过千亿基本确定。而保利因此成为继万科之后第二家进入千亿级的龙头房企。而政策生化带来的行业集中度提升，意味着这轮土地市场的集中放量中，最优质的土地往往被龙头开发商收入囊中。销售额与土地获取额，呈现出正比趋势。

保利地产上述人士表示，地方政府在下半年集中推售土地，是土地市场升温的动因之一。保利地产在迈过千亿门槛之后，对于货量的需求可以预见。12月6日，保利地产在成都再次取得新地[最新消息 价格 户型 点评]块，而让保利地产年底的土地拓展仍有空间。

“公司资金充裕，预计接下来补仓还将继续，”上述保利人士称，保利获取土地的付款周期大多为半年-一年之间。预计年底保利地产账面现金仍然保持在285亿以上。

9至11月间，不仅是保利，标杆房企掀起了一轮拿地高潮。以万科为例，万科在11月新增项目储备多达12个，12月3-4日，再添3块土地。销售额紧随保利地产之后的中海地产，今年累计购入土地储备约570.4万平方米。

与保利一致，标杆房企均加大了一二线城市的投资。1-10月，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三四线城市占比18%，由于三四线城市未来存在一定的调整风险，标杆房企采取了回归一二线城市的策略。

中原地产研究部认为，纵观2012年1至10月，标杆房企累计购地金额同比去年下降14.4%，假设11、12月依然保持9、10月份的拿地速度，2012年标杆房企的拿地金额或与2011年基本持平。