阶段性开发占据市场主流 养老地产显露定位迷失

养老地产需求明显凸现的当下，进军养老地产的开发企业名单在不断被拉长。
　　
路劲地产就是新近加入者。近日，路劲地产董事局主席单伟豹向记者透露，路劲地产将联手日本马森集团，在未来几年内转攻中国养老房项目。
　　
路劲地产显然不是孤身奋战。“两年半前，我刚回到中国之时，总遇到有人说养老地产与中国传统文化相差很远，让老人住的远不符合孝道，但现在事情已发生了很大的变化。今天人们对这一领域的产品和服务的需求已经慢慢出现，而众多业界人士开始积极活动。”3月28日，睿智国际老年公寓集团中国首席运营官潘涌接受本报记者采访时表示。
　　
面对行业成长期的巨大蛋糕，像路劲这样的默默进入者必然想抢占先机：养老地产的行业生命周期处于成长期，机会众多。虽然竞争初步形成，但与一般的商品房市场相比，这一领域集中度与竞争度都不大。一定时间内，养老地产市场的进入门槛尚比较低。
　　
这其中，最为核心的竞争无疑是围绕商业模式进行。业内人士均认为，虽然养老地产各类模式处于比较初级的阶段，但是一定程度上，“已经有模有样”。
　　
“养老地产至少涉及两个产业，一是房地产行业，二是服务行业。任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。”天津永泰红磡从事养老地产领域的人士对本报记者表示。无疑，在行业尚属于初级阶段之时，进军养老地产无疑要理清初创期的众多头绪。
　　
“阶段性探索”
　　
据世邦魏理仕（CBRE）中国区首席运营官金勇观察，虽然行业尚处于成长阶段，但是，目前已经至少有四种关于养老地产的商业模式。
　　
“依据服务老人群体的不同健康程度以及盈利模式，可以做出一些划分。”金勇介绍说。
　　
据记者观察，每隔一段时间，总是有各种各样的模式层出不穷。值得注意的是，这些模式尚处于法规政策缺失阶段的“阶段性探索”。
　　
“养老地产实际上是有一些政策的，或者有导向的，但是，还没有完全落地，还有一些法律法规在适应性上还差一些。”某涉足养老地产的海南开发商概括说，“即使是有一些成功模式，也只能算是短时间内的成功。”
　　
比如，对于一些走“销售”路线、面对健康老人的养老住区就可能潜伏着一些隐患——这其中，盈利模式的设定与服务配套的相对欠缺就让这种模式的复制陷入尴尬。
　　
“有的养老社区开始的时候有班车，随着销售进入尾声，班车数量就开始变少。”金勇介绍说，“这些社区走的都是商品房的开发模式，因此，所在地区多数属于远郊地区。而随着这些社区入市时间拉长，半自理或者非自理的老人逐渐增多，社区所在的远郊就很可能欠缺相应的医疗配套。有的老人不得不回到自己原有距离医疗配套较近的住房。”
　　
有不愿意透露姓名的业内人士直言，“销售”模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低，有利于迅速提高公司品牌形象与规模。但是，“往往无法获取长期收入，对于地产企业的土地、定位、设计、质量控制、服务以及后期运营，要求也较高”。
　　
另外一种被业内广为提及的模式是会员制的“综合地产型”模式，其盈利主要依靠会员制收益以及综合服务收益，这以上海的“亲和源”模式为代表。
　　
但是，对于有些企业而言，这一模式往往投资回报期很长，对于企业的运营管理能力要求较高，而且也存在资金限制。
　　
走此种模式的睿智国际老年公寓集团就在进入中国之时面临一些困惑。
　　
潘涌表示，“会员制往往面临着信任度的问题，为了确保信任度，我们可以和政府以及可信的开发商合作，当然现在也在和保险公司谈。”
　　
虽然潘涌他们希望运营5～7年之后将成熟的物业卖给保险公司或者其他投资机构，但这种退出机制能否获得成功还存在巨大不确定性。
　　
定位难题
　　
不难看出，尽管养老地产的一些模式清晰有样，而且现有的模式，有的已经走在行业先列，但很多方面仅属于行业阶段性成功。因此，在选择养老地产的商业模式之前，许多问题都需要厘清。
　　
首先，由于目前众多开发商发力进入养老地产领域，对于行业客户需求的划分则仍处于初级阶段。
　　
比如，更多的开发商将目光紧盯高端养老地产客户。据了解，这些高端养老客户主要是政府和国有企业单位退休官员、企业主、退休企业高管、大学教师、富裕家庭、华侨、现阶段富裕阶层的父母。而以家庭为单位，目前众多也集中在高端富裕家庭。而中等富裕阶层以及普通家庭的养老地产需求则往往被忽略。
　　
此外，开发企业更多关注的是老龄人口比例，而集中关注老年人身体健康水平的则不是很多。
　　
“日本健康老人很多，一般100个里就只有16个是需要照顾的。”美国BAR建筑设计事务所合伙人马克·凯特斯（MarkKoester）在接受本报记者采访时介绍说，“如果不对照文化以及国情，完全借鉴一些日本模式，就有可能不对路。”
　　
第二，对于开发商而言，进军横跨地产与服务两个行业的功能性地产领域，其开发商的身份也往往带给其一定限制。
　　
“在日本，我们合作多年的伙伴HCM（即HalfCenturyMore）以前是开私人医院的。”马克·凯特斯对本报记者介绍，“他们多年的医疗领域的服务经验，让他们众多医院的客户很自然地成为养老公寓的客户。”而医院所特有的专业性服务，并非开发商一时能够建立起来的。
　　
第三，在土地成本、建安成本以及人力成本不断上扬的情况下，面对投资回报以及运营成本高企的状况，上述模式如何找到规模与效益的平衡也是一大问题。
　　
潘涌所在公司在中国最新一个开工的项目在浙江嘉兴，而这一地域的选择与他们最初想布局的一线城市就有所差别。
　　
“开始主要还想集中在一线城市，但比较困难。现在则是想把中小城市先做起来，而且这些城市政府比较配合，服务速度都比较快。”潘涌介绍道。
　　
总体而言，在养老地产领域，走何种商业模式，选择的前提在于想清楚公司的战略与目标，并应该结合自身资源以及能力，做长远规划