“不建议湖南人去海南炒房”海南楼市需冷静

刚刚竣工的海南某楼盘。几年时间，海口房价从2000多元到4000多元的均价，现在已经翻番。三亚均价则站接近20000元每平方米的“高位”， 三亚市中心区万元以下的二手房已经很难找到，海景别墅基本是2万元起，比较贵的均价在6-8万元左右。本版摄影实习记者刘有志

如果说，2010年中国楼市开篇最热的区域，那一定是海南。经历了上世纪80、90年代海南楼市的泡沫经济之后，“国际旅游岛”概念如同一个热吻，将沉睡多年的海南楼市再度唤醒。最新数据显示，作为海南楼市两大重镇之一的三亚市，最近半个多月每天成交200多套房子，房价上涨幅度超过了一倍。这样的数字放到常住人口仅仅54万人的一个地级市，不可谓不惊人。那么，到底是谁买了这些房子？到底又是谁在制造海南楼市的疯狂？已经煮沸的海南楼市，生态会否再度失衡——泡沫会否再度破灭？本报记者日前赶赴海南，试图还原一个真实的市场，而到海南打拼快二十年的湖南人龚道存对记者说，海南房地产市场已经“很过火”，他并不主张“湖南老乡”去炒房。

蓝天，白云，海风，椰树，高达28°的气温……如同天气，一天一价的三亚楼市更让人窒息。三亚湾路上，沿着连绵的海岸线，这里集中了海南最多的海景房。

疯狂资本：房子卖多少钱都有人要

“价格卖到近4万一平米，项目基本卖完了，这半个月来的客户都不问价格。”三亚金中海项目置业顾问告诉记者。而相邻的一个楼盘售价4万多一平方米，则已销售一空。

“房子卖多少钱都有人要，定什么价格，全凭良心。”海南世嘉投资朱总告诉记者，自己的楼盘没做广告也没搞开盘仪式，“一出来就被抢光了”，“如果不想出高价，现在很难买到房子。”“90%以上的房子都是岛外客户。”三亚房产局相关负责人告诉记者。

而一楼盘负责人告诉记者，他们楼盘97%都是外地客户，其中3成是东北人，2成是江浙人，剩下的则是其它省份的，“湖南人好像不多”。

正是有了这些蜂拥而入的各路资本，“买空卖空”，在眼下的海南楼市见怪不怪。

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楼市乱象：还是空地就在买卖

而一些“怪现状”，也开始出现在海南楼市。很多楼盘还是一块空地，但是售楼部的门都已经大开。在三亚市迎宾路与凤凰路的交会处，新盘林立。在其中一家楼盘的售楼中心，售楼小姐告诉记者还没有开盘，“暂不接待”，并指给记者看对面正在打地基的项目现场。可就在记者还未离开的时候，另一置业顾问则带着一位操东北口音的老太太来看房。同样，在海口西海岸一别墅楼盘，记者刚刚询问是否还有房，售楼小姐说已经全部卖完了，而当一辆车牌号为济南的奔驰S350上下来两位看房者时，售楼小姐却又是换了一番回答。

“朋友介绍买内部号。”老太太告诉记者，她已经在这个楼盘定下了一套，“定金”10万元。10多万元认个VIP号，不仅到时候开盘能享受优惠，还能提前转让，很划得来。“先内部开盘，一个号最低5万，高的有50万。”正在海南炒房的浙江人万丹告诉记者。他指着楼盘旁的一块正在打地基的地盘告诉记者，这个项目下半年11月份开盘，售价到时候才会知道，而现在一个内部号是20万元的“市场价”。很多楼盘还是一个沙盘和一张图纸，没有预售许可证就开始“内部认购”的炒期房模式，在当下海南也成为“公开的秘密”。

一房难求：二手房一天一价

位于海口市国贸的世纪通房产超市，是海口市较大二手房中介，在公司两面墙上，贴满了海口市四个区数百条二手房源，这些房子中，已售房源和调价房源占了所有房源的一半以上。记者看到，在电脑打印的房价上，很多房子被签字笔更改了房价，最少的调价都在几万元，而多的达到20万。“几乎一天一价。”海南日欣房地产营销策划有限公司的理财顾问周艳告诉记者，有一套房一天涨了20万元，“新房买不到，不少人会选择二手房。”

二手房市场的火爆不仅仅是在销售上面，面对提前到来的海南游高潮，各大酒店纷纷爆满，各地游客纷纷瞄准了租赁市场，短租房一时紧俏。“五间房？你在开玩笑吧，不可能。”1月23日中午12点多，退房高峰期，三亚中心区一酒店前台王小姐“恶狠狠”地拒绝了一个同学找她“想办法开5间房”的请求。

准备在三亚过春节的王鹏夫妇，来自北京。一月份的时候，他在三亚的朋友告诉他， 短租房大约3000元每个月，房子还很多。可就在前几天，当王鹏赶到三亚的时候，却发现家庭旅馆的租金已经由3000元/月上涨到了5000元/月。“边住边看。”王鹏不得不选择暂住在酒店里。

观察

“海南楼市需要冷静一下”

1992年的海南，只有有钱人和穷人，但是穷人变成有钱人也很容易，只要有关系。1992年海南是炒地，一块地转手五六次，拿得到地的人可以从穷光蛋一夜变成百万、千万富翁。但是很快，很多人在泡沫破裂的那一刻变成了一文不名。眼下进入海南楼市更像是一场冒险和赌博——上升空间已经很难看清，而泡沫风险则在迅速积聚。比如那些提前认购VIP卡的人，如果今年年末楼盘开盘时市场已经趋于冷静，那么毫无疑问手里上十万买的卡将“有价无市”，被套在所难免。

由于有上世纪90年代初出现过房地产泡沫破灭、此后多年市场不景气的教训，再加上岛内实体产业基础不强，人口不多，旅游作为其主要产业之一，而众多的高尔夫球场营业因天气等原因而具有季节性（冬季是旺季，而夏季是漫长的淡季），因此，2007年全国房价普遍大涨期间，海南的房价相对比较稳定。而在2008年，全国各地房价下降时，一些炒房者像蝗虫一样一起扑向海南，使得其房价在一段时间内逆全国大势而上涨。如今，在海南，再次出现了大规模圈地、大量投资资金集中的情况。

目前，在海南，不但有着众多的高尔夫球场，众多的旅游计划或设施，一场因国际旅游岛概念而催生的饕餮盛宴，正在引发海南第二次房地产投资开发热潮。逾百家房地产开发企业进驻海南，大部分开发商在海南已经完成“跑马圈地”。在三亚，本地人口只有20万人，目前共有房地产开发企业130家左右，其中70%左右是外来开发商。如果今年全国房地产在调控下向下行，海南这个高度依赖外来投资、外来消费、投资性购房（休闲度假购房，实际上也具有很强的投资性质，等待升值，或希望获取租金回报）的地区，可能再次成为重灾区。那曾经的600栋烂尾楼让人不敢忘记历史。

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地产观察人士/陈真诚

［手记］

我们闻到了泡沫的味道

1992年的楼市泡沫咸味还在，2010年，如此“怪现状”再一次急不可耐地在海南这片土地上演。一时间，我们满耳充斥的是房价狂飙、炒房横行、政府频喊抑制房价的媒体报道，暴利如同香浓的巧克力，在挑逗着我们的思绪。我们无法去抱怨开发商，市场提供了这样的暴力机会，做善人是傻子。

或许，在这场戏中，地方政府才是我们要去认清和反思的角色。我们都知道，在沿海外向型经济拉动中国经济前行30年之后，中国需要新的经济引擎。这些年经济战车一直被房地产捆绑，中国要摆脱房地产依赖型经济模式实现转型，国际旅游岛的国家战略概念，意义也在于此。

可是，我们看到的是完全的背道而驰。概念刚刚起步，房地产就如同脱缰野马向前，在透支未来。国际旅游岛需要的真正长久动力引擎产业，显然不应该是房地产。另外，我们不要忘记，中国曾经的几个“经济特区”包括海南，今天我们盘点下来，真正当得上成功二字的只有深圳，海南更是在92年地产泡沫破灭后一蹶不振。可以想象，海南要成为真正的国际旅游岛必是几十年的历程，期间曲折，未来结果犹未可知。如此疯狂，即使各方“充满信心”，但是谁敢保证不是泡沫浮华破灭的开始？

对于房价上涨，我们看到的是海南政府“平抑价格”的频繁表态，以及一次“停止供地”背道而驰式的政策出台，除此之外是“只闻楼梯响，不见人下来”。各种表态中我们似乎看到当地政府试图在传达这样一个信息——暴涨的房价是暂时的，会逐渐平息。这种近乎模糊的祈愿式的做法，让我们严重怀疑当地政府“控制房价”的诚意。按照官场考核理论来推测，房地产“咸鱼翻身”的海南今年GDP的政绩数字一定很光鲜亮丽。房价并未计入CIP，所以对“物价也没有什么影响”（可以想象，如果把房价计入CIP，中国的物价和大众阶层收入的反差会到一个什么样的惊人水平！），所以结论就是“一切OK”。而最让人不解的是，最简单的供求原理告诉我们，当市场上一种商品价格非理性上涨时，作为政府调控者，最常规有效的应对手段是加大供给。但是海南地方政府“停止供地”的做派，似乎有些南辕北辙，结果更是让房价出现了一次更疯狂的“跳涨”。

怎么看，海南政府这次对房价的调控，都像是一次“筑底”行为，真正的想法是以此轮暴涨后的价格为底，将来逐渐放向市场的土地和房子，将在此之上“高位运行”。似乎，我们又闻到了泡沫的味道。记者邵中兵 杨洋

记忆

湖南人，他经历了1992年海南楼市泡沫

“后怕。”谈起海南90年代的那场房地产泡沫，龚道存（化名）依然心有余悸。一部海南的发展史，可以说是成就了湖南常德人龚道存的个人奋斗史。从1992年到海南来打拼，龚道存已经来了快二十年，现在已经是“相当成功的商人”，对本地市场颇有了解。

“我刚到海南就买了房子，那个时候是两千多，那算是海南房地产比较狂热的时候了，最贵的房子八九千左右。”龚道存回忆。

在龚道存看来，和现在不同的是，那个时候房地产泡沫里，主要是银行的钱，而这轮海南房子再次被爆炒，进场都是民间资本。

“湖南人在海南，和敢于冒险的江浙人相比，要谨慎得多。”龚道存用“理性”一词来形容在海南投资房产的老乡，“湖南人投资海南的也不少，但是很少像江浙人一下出手就是几十套的，并不是没这个实力，很多朋友想我咨询在海口买房怎么样，我的建议是，如果是作为度假房来居住，那真是没必要，买房那个钱即使住五星级酒店也可以住很多年，投资我也不怎么鼓励。”龚道存认为，海南的房地产市场已经“很过火”，他并不主张“湖南老乡”来炒房。

“投资渠道的狭窄是国人纷纷愿意投资房产的原因，海南的海景资源又很，国际旅游岛短时间急剧放大了这种资源效应。”龚道存说。“海口新房空置率大概达到百分之六七十，三亚更是达到了85%左右。”龚道存表示，这种高“空置率”，是楼市潜在的危险因素。

“海南本地人并不愿意住海景房，外地人来的时间不长，可能觉得有套房子面朝大海，很不错，但是这也有很多弊端，海景房潮湿，家具容易长霉，铁制品容易生锈。另外还有一个原因是，海南人天天可以看见海，对于大海没有内地人那么高的兴趣。”龚道存说。

龚道存的一个章姓朋友，90年代初和他一起在海南做生意，前些天从长沙过去看“有没有机会炒房”，结果认为“房价太高了”，打道回府。“整个海南的房价应该还没到顶，目前还有一点空间，但是也不多了。”龚道存认为，想炒房的人，可以到稍远但是交通便利的郊区“看一下”，他自己就准备到邻近的陵水买套房“做点投资”。

表情

“海南梦”：有人迷茫有人很HIGH

1月21日下午，从石家庄出发的东方航空公司编号为MU5679的波音737，缓缓降落在长沙黄花机场。这里只是中转站，海南女孩陈可英的目的地是海口。被塞的满满当当的波音737上，陈可英一路被众多操着北方口音乘客的谈笑声包围着。 “听说你们长沙的房价不高，是吧？”这个意兴阑珊的女孩与记者攀谈起来，“这些人估计都是去海南炒房的。”

海南人陈可英在石家庄上班，男朋友在海口。两人原来打算今年在海南买套房子，结婚定居。“房子真的买不起了，梦想破灭了。”陈可英语调有些烦闷，“现在连折扣机票都买不到了。”几年时间，海口房价从2000多元到4000多元的均价，现在已经翻番。三亚均价则接近20000元每平方米的“高位”，三亚市中心区万元以下的二手房已经很难找到，海景别墅基本是2万元起，比较贵的均价在6万-8万元左右。“不知道自己还会不会回到海南安家？”陈可英看了看身边不远的东北乘客，语气中有些渺茫。

“我们主要是去旅游，顺便看看有没有可能买到房子。”同机的一个东北口音乘客告诉记者。他一个朋友3个月前在三亚以4000多元/平方米的单价买了一套房子，本来是做度假用的，但在前几天，20多万的房子卖了将近80万元，“赚HIGH了”，他度假的朋友留在海南一转身变成了“职业炒房人”，“电话要我过来看看”。

与此同时，海南省省长罗保铭1月6日在北京举行的海南国际旅游岛新闻发布会上表示：“海南房价涨得太快，确实贵！与海南居民的平均收入水平相比，贵！但与国内大多数省会城市比，并不贵。”有楼盘单价日涨5000元的夸张表演，也有“国际旅游岛”获批后5天内，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量总和的疯狂。

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