年关将近房价动荡 专家支招如何买到便宜房子

09年即将过去，现在是否适合买房呢？许多购房者一不留神，房价就涨了上去，同等位置的房子，价格普通涨了20%。让许多准备买房的人追悔莫及。一个朋友，年初准备买房，看好了一处价格四千多的房子？但当时因为某种原因没有下叉，1个月之后，该楼盘开始大涨价，先是突破五千，后又突破六千，现在已经整整比年初高了近30%。他到周边楼盘一看，全都涨上来了，他问我，现在还能买到便宜房子吗？

对于这些踏空者来说，还能够买到便宜房子吗？

其实，踏空者现在要买到相对便宜的房子，还是有机会的。而且机会很大。如果策略得当，完全有可能在在涨声一遍中，买到价格相对合理的房子。

当前，房市处于僵持期。价格上涨，销售量萎缩。虽然许多楼盘价格大幅拉高，但也有一些楼盘采取合理价促销，这就是购房者的机会。

要想在当前形式下买到价格合理的好房子，我总结了以下买房策略：

第一，要勤快，多看房。

许多人一看房价都涨上去了，就不看房了。结果，当有些楼盘以合理价促销时，他不知道，痛失购房良机。

第二，如何在涨声一遍中发现便宜房子？

在房价涨上天的大环境下，如何才能找到便宜房子呢？首先我们分析一下，楼盘的价格是如何一步步拉上天的？

从楼盘的营销操盘策略来看，一般采取低开高走的策略，一般有三大步骤：

第一，价格低开阶段。在这个阶段，楼盘刚开始销售。巨大的资金需求，迫使定价采取非常谨慎的策略，先低开卖点垫底，确保资金链安全再说。

第二，价格谨慎拉高阶段。低开销售垫底，开始考虑拉高价格兼顾利润。

第三，惜售阶段。在这个阶段，往往会把价格拉得很高，原因很简单，他们今年卖够了，不想卖了。拉高价格要么是捂盘悟售，要么是没有多少房子卖了。

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购房者如何细心的话，就会发现，在楼市涨场一遍中，那些用较低价格促销的楼盘，往往是新盘，而且往往是全新的盘。对于尚未开始销售的他们，对房地产形式的不确定性。他们又确实需要回笼资金，以确保资金链的安全。虽然周边楼盘价格高高在上，但他们也知道，这些高价楼盘成交非常惨淡。所以，他们开盘往往会以较低的价格促销，先卖一部分垫底，卖够了之后，再把房价拉上去。

案例：在重庆某个区域，在今年3月份之后，这个区域的老楼盘已经联手把房价已经区域房价拉升到6000元以上。但是，该区域的三个新楼盘，均出现了大幅低开促销的现象，价格直接低开在5000元以下。首先低开的是A楼盘，7月以4800元低开。迎来排队购买，在卖掉一大批后，拉升到5500元以上的区间。8月份B楼盘又以4600元的低价开盘，目前销售火爆。于是该区域出现了6000多与4000多的房价并存的现象。大多数楼盘拉升到6000多元，不慌不忙的慢慢卖。极少数低于5000元低开的楼盘，也迅速卖光，在不差钱后，开始涨价，剧烈拉升。

第三，下手要快。

目前，楼市整体供应不足。虽然一些新盘采取低开高走策略。但这些新盘毕竟很少。而且这些新盘价格处于低位的时间较短，稍不注意，这些新盘的价格可能就涨上去了，所以，如果你发现了低价促销的新盘，下手一定要快。

总之，要在涨声一遍中，买到便宜房子，就在这新盘中寻找吧，你的策略就是耐心细致地去看房，寻找刚开盘新房的促销机会。

当然，这种策略，并不是每个城市都适用，北京、上海，以及一些土地非常紧缺的城市，也许在新盘中也找不到合理的价位的房子。但这一法则在二线城市，还是比较适用的。

第四，普通购房者如何才能看清房价的走势？

什么时候买房，首先取决于你的房价走势的判断，如果你认为要降，那你的最佳选择就是持币待降。如果认为降不了，那就得找个好时机把房买了。

由于普通购房者者看不清，所以，他们往往很迷惑。左右为难，其实要看清楼市的短期走势并不难，你只需多看房就可以了。如果你看到大量新盘上市，低价促销。而价格拉得老高的老楼盘门口人烟稀少。那房价多半会顶不住了。相反，如果大量楼盘都没有什么房子卖了，把价格拉得老高。只是偶尔有一两个新盘有些低价促销，然后很快就拉高了。那这个市场很难再降下去了。

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经济学家解楼市"七问" 判断买房时机三大标准

从“冰点”到“沸点”，从量价齐跌到排队抢房，一年时间里，楼市的巨大变局让市场也陷入困惑，中国的宏观经济还没有完全走出谷底，在后金融危机时代，房地产业将如何应对？目前的火爆能持续多久？政府的调控又将剑指何方？百姓口袋里的钱是该捂着还是有需要就买？为了破解楼市的种种疑惑，本报昨日在北京创造性地邀请了十位顶尖经济学家，共同演绎头脑风暴，以拨开楼市发展中的迷雾，共同探索前行之路。

■一问：当前楼市温度到底有多高？

去年，房地产市场还是一片萧条，但冰冷僵局今年被迅速打破，房地产业似乎成为金融危机下最为生机勃勃的产业。假设现在有个中国房地产业发展状况的温度计，那么专家眼中的当前楼市温度到底有多少？

七八十度的市场有些烫手

来自长三角的两位经济学家王洪卫、高波分别做出了80度和70度的判断，举例，“前两天上海有家楼盘一天40亿进账，这说明现在温度有点偏高了。”专家们认为，这一轮房地产市场的调整速度较快，从沸点到冰点再至沸点的周期很短。高波说，“像这次的调整，一般需要三年左右的时间，而这次严格地说只花了一年半时间，很快就进入到了房价、投资上升较快的水平。今年一季度房价止跌企稳，二季度就出现上涨。”

五大因素促成楼市复苏

在金融危机还在不断深化，房地产业为何能迅速复苏？高波认为，主要有五种因素。首先政府新增4万亿元投资计划逐步实施，是房地产新一轮上升的火种。而政府的各项补贴和利率、税收政策的调整，让购房成本大幅度下降，大大刺激了住房消费需求。第三，适度宽松的货币政策为资产市场注入了充足的流动性，扩大了房地产市场的投资需求。第四，房地产市场供给缓慢，供求关系的短期失衡，加剧了购房者的恐慌心理。此外，股市由熊转牛也刺激了楼市的活跃。

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■二问：排队购房再现，市民真的“不差钱”？

全国各地排队抢房的现象频频出现，深夜开盘此起彼伏，南京仁恒江湾城等楼盘也一开盘即宣告售罄。近期房子为何卖得特别快，难道中国人真的“不差钱”？

恋土情结，房子成“收藏品”

王洪卫指出，“如果光从居住的功能来看，我觉得北京、上海等几个大城市差不多已经供需平衡了，上海已经有700多万套房子，三个人居住一套，2千多万人口足够居住得下，但是为什么还要排队呢，就是投资，我们投资渠道不够多。老百姓的钱用不出去，肯定要回到这个市场上。”

李稻葵更是创新地提出了房地产“收藏品”的属性，形象地说，这是中国人“恋土情结”的反映。“中国老百姓骨子里都有一种恋土情结，没有对土地、房子的所有权，心里就不踏实，所以一定要有自己的房子。我在香港讲学时，单位给我们提供了很好的房子，但是有一个同事还是说，我可怜啊，我没有房子。所以中国的房子不仅是消费品，还是投资品，甚至是一种收藏品，老百姓买了房子就高兴，并且会一买再买。”正因为投资、收藏的目的，市场的需求也被放大。

信息不透明产生恐涨性购房

贷款成本较低和市场信息的不透明导致买房人增多。“当利率很低时，当首付款很小的时候，我也会去买，因为将来房价上涨的时候赚的钱是我的；如果房价下跌，我就不要了，损失的资金也有限。”此外，当市场资料不确定时，保守的人会进入市场，怕以后买不起房子，价格波动越大，保守的人越多，也就会有越多的人入市购房。

供应不足市场有缺口

需求放量的同时，供应却不见增加。高波表示，去年下半年由于市场不景气，相当一部分开发商没有新开工项目，今年初有预测，存量房源消化周期需要两三年，但实际上两三个月就卖完了，在一定程度上造成了房荒，供求出现失衡。

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■三问：重出江湖冲击有多大?

房地产市场的进一步升温，土地拍卖会也变得越来越热闹起来，一度销声匿迹的现象重出江湖，而又将给房地产业造成什么样的冲击？

拍是为抬高当前房价

有时并不是开发商基于市场向好的发展趋势去抢拍土地抢占资源，也可能是开发商为了抬高当前房价而采取的伎俩。王诃举例说，“我在香港待了六年，关注过不少土地拍卖，有时企业拍的价格很高，怎么看都不合理，我就把公司资料全部调出来看，结果发现一些拍地价格很离谱的企业，最近都有新项目开盘，他是想借机把房价炒高。所以我们也可以看看当前拍了的企业，是不是这些公司本身在附近就有很多土地，或者是有新项目即将销售。”

两种结果都令人担心

李稻葵直言，一种结果是经过一年多的开发，房子卖出去了，开发商赚钱了，那么房价肯定也会抬高，又引起新一轮价格上涨，引起一系列社会问题。另一种结果，过了一两年开发出来，房子卖不出去，企业亏损了，最后还是由银行承担了。“我们看到现在拿的往往不是房地产开发经验很丰富的企业，但他们获得贷款比较方便。像潘石屹，每次土地拍卖会，举牌子之前都要算半天，而旁边一个可能想都不想就举牌了，结果他们拿到了，能不令人担心吗？”

对要加强监管

企业高价拍地也应该承担相应的风险，但现在政府往往在价格低落时，保护房地产商，暂缓执行既定的政策，使中央的住房政策在执行中打了折扣。最近有媒体曝光，广州在2007年批出的二十七块中，二十幅尚未动工。即使动工的，也是尽量拖延。这些未开工的是因为公司的资金链紧张而无法开工吗？不是，实际上是开发商认为无利可图而采取的拖延观望手法。如果不加强监管，拍风险不太大，新还是会不断出现。(来源：杨子晚报)

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我们经常问到底该不该买房了，其实该不该买房问来问去，听来听去越听越糊涂。现在关于该不该买房的建议许多都带有利益性，因此也就有失公正与客观。

特别是08年楼市经过一年的调整后，现在房价又一片飘红。许多购房者万分后悔，悔当初没在开发商死命打折促销变相降价的时候买房。

眼看着房价又起来了，心里更是着急。这到底该啥时候买呀。其实抱这种心态的人永远买不了房。因为房价涨了不敢买，房价跌了更不敢买，跌了还想大跌，因此，这不是一个正常的买心态。拥有一个健康的良好的买房心态，绝不是单纯地过多的纠缠于房价。

一是房价收入比。所谓的房价收入比，指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比，按照国际经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在2.6∶1左右，而如今中国的城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6∶1，有的地方甚至超过10∶1。房价上涨飞快，有的年份超过居民可支配收入，有的年份甚至以30%~50%的速度上涨。

因此是不是买房，何时买房跟你的收入是非常相关的。

二是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比(要把利率风险考虑进去)。这个比一般在28%-35%.如果超过35%，则个人负担过重，不仅挤压个人其他消费，而且会降低家庭的生活质量。

三是家庭负债余额(即家庭的各种负债，如汽车贷款、信用卡、私人借款、教育贷款等)与家庭总收入比。这一比例不能超过50%。据了解，国内不少民众特别是年轻一族在做购房决策时没有进行仔细测算，蜂拥购房，从而导致月供收入比过高。而这又有房价一路高涨的原因。

然而由于我们深受美国老太太的影响，我不敢说这是一个误区，但起码过度夸大了“花明天的钱圆今天的梦”的美好。殊不知我们毕竟是中国人。单纯的为了买一套房子，倾其所有，失去了学生年代的理想和梦想，把买房当作人生的第一理想，生活的第一追求，奋斗的第一目标，成功的第一标志。首先有房的愿望可以理解，但要结合实际，先不说租房比买房有什么优势，单从买房本身来讲，你认为你的实力配买房吗？当然这不是对你的侮辱，而是整个房地产形势逼迫我们不可能急于要求自己提前享受住房的快乐。

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